一、问题的提出

随着电商产业的发展如火如荼，“线上线下打通”的新零售模式成为众多零售品牌的业务发展新趋势。近期，笔者收到有不少零售品牌客户的类似咨询，即若品牌方未经业主同意，自行实践“线上线下打通”的新零售模式是否构成其作为承租人/场地使用人对传统零售业租赁/联营合同的违反？相关销售额是否应计入线下店铺销售额？针对“线上线下打通”的形式，不同品牌具体操作方式不一而足，但基本特征都是将线上和线下的零售渠道及资源打通融合，近期企业咨询的主要是利用线下店铺为线上平台订单达成或履行提供资源和便利（仅为本文叙述方便，以下简称“无界零售”模式，但无界零售的范围远不止于此）。笔者拟结合近期实务中遇到的相关企业咨询，就相关问题进行分析。

二、是否构成对业主违约

实践中，由于租赁/联营合同的业主利益通常仅与特定线下店铺的经营状况绑定，因此，品牌线上平台经营主体与业主之间实际存在竞争性。对于业主而言，利用线下店铺资源为线上平台订单缔结或履行提供机会或便利，有利于扩大线上平台的交易机会，但却导致线下店铺的交易机会减少从而可能导致线下店铺业主利益受损。因此，在线上线下销售商品和运营均合法合规的前提下，无界零售是否构成对租赁/联营合同的违约主要可以考虑如下两个方面：

1. 无界零售是否超出线下店铺经营主体既有的经营范围，是否违反租赁/联营合同的约定用途？

2. 无界零售是否违反租赁/联营合同相关规定，是否侵害业主在合同项下的利益？

1.无界零售是否超出线下店铺经营主体既有的经营范围，是否违反租赁/联营合同的约定用途

无界零售模式中，线下店铺往往通过某种方式（如在店铺内设置二维码以方便顾客访问线上平台、以线下店铺作为线上订单的提货点等等）为线上平台提供机会或便利，以协助线上平台的交易达成或交易履行，但店铺并未就相关协助行为独立收取费用，亦未超出商业惯例中关于指定品牌商品零售业务的理解，笔者倾向认为无界零售中线下店铺的相关协助行为不构成独立的经营性行为，亦未超出传统零售店铺租赁/联营合同中关于店铺用途的通常约定（该等通常约定为指定品牌方商品零售或类似表述）。因此，笔者倾向于认为，除非租赁/联营合同有更为明确、严苛的约定，前述相关协助行为不构成对租赁/联营合同项下关于店铺用途相关约定的违约。

2.无界零售是否违反租赁/联营合同相关规定，是否侵害业主在合同项下的利益？

无界销售模式虽然从长远商业角度看有利于促进消费，实现线上线下利益的合理分配，但从传统商业地产业主角度来看，无界销售中利用线下店铺为线上平台提供机会或便利可能直接导致本应计入店铺的销售额转移至线上平台，该行为是否构成对租赁/联营合同的违约，取决于其是否直接损害业主在租赁合同下利益及租赁/联营合同对此是否有相关约定，核心为业主租金收取方式是否包含以销售额为基数的提成租金。

根据笔者的经验，零售行业租赁/联营合同下的业主租金收取可分为：

1. 不存在提成租金模式（即仅收取固定租金）；

2. （含）提成租金模式，包括保底租金与提成租金二者取高，或保底租金叠加提成租金，或仅收取提成租金等方式；

商业实践中以第2种模式居多。

1. 仅固定租金（即不含提成租金）模式

在该模式下，业主租赁/联营合同项下的利益与销售额无直接关联，如租赁/联营合同中未有限制场外交易（即限制品牌方将顾客介绍至别处消费）或类似条款的情形下（根据笔者经验，该模式下合同通常亦不会设置该等条款），笔者认为无界销售模式一般不会构成对租赁/联营合同的违约。

2.（含）提成租金模式

在该模式下，业主一般还会在租赁/联营合同中设置具体或概括性的条款，禁止或限制品牌方做出可能对店铺销售额产生不利影响的行为，典型的为：禁止虚假报账、禁止私自收款、禁止将高抽成比例商品计入低抽成比例商品、限制品牌方擅自使用自行发行的优惠卡、限制场外交易等等。

如前所述，由于租赁/联营合同的业主利益通常仅与特定店铺的经营状况绑定，品牌线上平台经营主体与业主之间一定程度上存在竞争性，利用线下店铺资源为线上平台订单缔结或履行提供了机会或便利对业主而言类似于被动“做慈善”，客观上还可能使得本应计入该店铺销售额流失并进而导致业主在租赁/联营合同项下利益受损但品牌方获益（考虑到官网平台销售额无需与业主分成）的结果；其本质上与限制场外交易条款拟限制的情形无异。

因此，笔者倾向于认为：

1. 若相关租赁/联营合同存在限制场外交易或类似条款或不得损害业主合同利益的概括性条款的情形下，品牌方未经业主同意单方开展无界销售模式构成合同违约。

2. 即使租赁/联营合同无限制场外交易或类似条款或不得损害业主合同利益的概括性条款，考虑到品牌方未经业主同意单方开展无界销售模式实质损害了业主在租赁/联营合同项下的利益，且该等情形应属品牌方作为成熟的商业主体明知或应知的。因此，即使无界销售模式未明确构成对租赁/联营合同具体条款的违反，但业主可基于品牌方违反基于诚实信用原则而应遵守的附随义务侵害业主合同利益为由主张损害赔偿，且该等主张可能得以支持。

三、 争议订单销售额是否计入线下店铺销售额

因提成租金通常是按销售额按一定比例计收，因此销售额的定义通常为业主和品牌方的“必争之地”，也将直接影响无界零售模式而产生的争议订单销售额的归属。

笔者接触的实务中，租赁/联营合同对于销售额的定义表述包括下述几类：

1. 概括性表述为“店铺内从事经营活动或利用店铺直接或间接收取的利益”或类似表述等，但未规定实施主体；该等情形下，笔者倾向于认为无界零售模式属于“利用”或“使用”店铺而取得的收益，相关销售额应当计入提成租金的销售额；

2. 限制性表述为“承租人在店铺内从事经营而获取收入”或类似表述；该等情形下，销售额的构成需要同时满足两个条件：（i）承租人在本房屋内从事经营；及（ii）承租人自相关行为中直接获益。笔者认为，一方面，无界零售模式属于承租人在店铺内从事的商业活动之其中部分（虽非独立经营性行为），前述条件（i）可视为满足；另一方面，店铺并未就相关协助行为独立收取费用，线上平台销售额是否计入线下店铺销售额，笔者认为需要考虑承租人/场地使用人与官网平台销售主体是否进行独立核算， 如非独立核算，承租人实际从争议线上订单中直接受益，笔者倾向于认为争议线上订单销售额需计入提成租金的销售额；反之则无须计入。

3. 明确仅为店铺内销售商品所得收入，甚至对于销售额没有定义；该等情形下，笔者倾向于认为相关行为产生的销售额不属于租赁/联营合同项下销售额的定义范围，无须计入提成租金的销售额。

针对前述应计入线下店铺销售额而未计入的争议订单，如业主一旦有充分证据证明该等订单存在的，除第二点所述违约分析之外，品牌方还可能承担虚假报账等违约责任。

综上，全面打通线上线下销售的新零售时代即将到来，品牌方在纷纷加入新零售时代大潮时需同时关注潜在的法律风险，审查租赁/联营合同相关条款，避免因相关行为违约而承担法律责任。