集装箱房屋是近年来新兴的建筑形式，尤其在城市项目广场、特色街区等领域广泛应用，通常是出租方将集装箱房屋租赁给承租人用于商业经营，双方建立租赁合同关系。对此类集装箱房屋租赁合同的效力的认定尚存争议，也值得探讨。[1]

先看一则案例[2]：

A公司是某大型商场的所有权人，其将商场整体出租给B公司，并同意B公司转租。为提升商业用房屋顶景观品质，当地政府批准了A公司屋顶改造及装修工程项目，包括架空景观步道、地面铺装、模块化集装箱小品[3]、运动场地等。项目完成后由B公司运营，B公司将屋顶的集装箱小品及篮球场地出租给C公司，C公司又转租给他人作商业经营。后因C公司违约拖欠租金及管理费等，B公司将C公司诉至法院，请求解除双方间的租赁合同、返还场地、支付拖欠的租金等。诉讼中，C公司提起反诉，要求确认合同无效及其他诉请。 

上述案例主要的争议焦点是双方签订的租赁合同是否有效，再细化一点，就是集装箱房屋是否需要建设工程规划许可证？在正式讨论该案例争议问题前，有必要对集装箱房屋的特点、性质等相关问题作基本了解。

集装箱房屋，也称集装箱组合房屋或模块化房屋，更多的是一种行业称呼，在法律上缺乏明确的概念，因其具有了类似于房屋建筑的某些功能，如居住、办公等，因而被称之为集装箱房屋。在建造流程上，集装箱房屋属预制化建筑，采用“工厂制作+现场安装”的模式，组合方式灵活多样。同时，不需复杂的桩基施工，只需平整的场地即可放置，最大的特点是可移动性。

在法律性质上，与传统房屋建筑不同，集装箱房屋属于可移动的动产。但在司法实践中，因考虑到集装箱房屋的居住或商业功能，普遍回避或弱化了其可移动的属性，而将其认定为具有一般房屋属性的“房屋”处理。如，在弗兰奇（上海）科技有限公司与上海智慧湾投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案[4]中，法院认为：“双方当事人签订的《集装箱物业服务合同》，虽名为物业服务合同，但从系争集装箱的建造架构、建筑面积、租赁用途来看，该集装箱区别于普通临时活动用房，已具备一般意义上的房屋属性，故该合同本质上应为房屋租赁合同”。

于此同时，在法律适用上，涉及到租金、合同效力、装修损失等问题的处理时，也适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《房屋租赁司法解释》）的相关规定。

为了考察集装箱租赁合同在实践中的效力认定，笔者利用威科先行信息库，以“集装箱房屋”、“租赁合同”进行搜索，共搜集各类生效裁判文书30余篇。通过对这些裁判文书进行筛选、梳理，发现对于集装箱房屋租赁合同的效力问题，实践中口径不一，有的认定为有效，有的认为无效。

在认定无效的案例中，对于无效的原因或理由，既有因未有相应建设规划等审批手续而无效的，如弗兰奇（上海）科技有限公司与上海智慧湾投资管理有限公司租赁合同纠纷案；也有因违反土地用途（农业用地）而无效的，如宋某与杨某租赁合同纠纷案[5]。

在认定有效的案例中，法院对于有效的理由则偏向于回避或模糊的态度。如，上诉人方某与被上诉人陈某租赁合同纠纷案[6]，一审法院认为，双方租赁的标的物名为集装箱，实为涉案集装箱所在的土地使用权。方某未提供证据其享有集装箱所在土地的使用、出租权，也未提供证据证明该土地可用于商业经营，且未提供双方约定的“烧烤”商业用途经过规划许可及相关政府管理部门的批准，因此，方某以出租集装箱这一动产的形式，意图达到占有、使用集装箱所在土地并进行商业经营活动的目的，属以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。而二审法院则改判认为有效，但未阐述有效之理由。

前文已述，法院处理涉集装箱房屋租赁合同纠纷案件时，对于合同效力的判断，除了《民法典》规定的法定无效情形，以及其他如违反土地用途而无效的外，出租人是否需取得建设集装箱房屋的规划许可证或相关审批手续，往往是诉辩双方争议的焦点，也是判断租赁合同是否有效的核心审查要点。对此，笔者认为，对集装箱房屋租赁合同效力审查，不应一概而论、一刀切，而应结合具体情况具体分析，总体持相对宽松的标准。之所以如此建议，也是基于此类案件司法实践中面临的现实困境。

2. 审批监管部门缺失。法官在适用最高院《房屋租赁司法解释》的规定时，还面临一个问题，即，如果认为集装箱房屋需要单独办理建设工程规划许可证，那么还需明确相应的审批部门是谁？实践中如何报审批？等，这些问题，从政府审批监管的角度来看，目前也缺乏明确的说法。以引文案例为例，该案在审理过程中，法院也曾函问当地规土部门及相关科室，但是也均未给予明确答复。而涉及到日常监管，实践中也不统一，有的认为应归属于城管部门，而有的城管则认为应归属于规土部门。

首先，商场屋顶改造装修项目经合法批建。根据设计、施工图纸以及招标文件、备案证明等，集装箱小品本身在设计图纸范围内，系装修工程的一部分。而整个商场屋顶装修改造项目系经相关政府合法批建，具有完备的报建、审批、竣工手续。也就是说，涉案集装箱小品本身属于规建的范围内，不存在违章搭建等情况，是合法许可的。因此，在此情况下，集装箱小品无需另行审批。

其次，与传统房屋建筑相比，尚缺乏明确的归口部门。集装箱小品虽具有一般意义的房屋属性，但就其法律性质而言，仍属于可移动的动产，即集装箱根据尺寸定制，后直接放置在预留的平台上。同时，实践中，对于集装箱房屋的建造审批，尚无明确的主管部门。在此情况下，若仍苛求单独规建许可，则既缺乏法律依据，也不具有可操作性。

最后，对集装箱小品的商业利用，符合相关政策导向。城市集装箱房屋的再利用是新兴产业，现行法律、法规并未禁止对其商业利用。上海市规划和自然资源局曾于2020年出台相关通知，明确为提升城市活力和品质的可移动式附属设施等也无需办理规划审批手续。因此，笔者认为，在规划范围内合理利用集装箱房屋，既能充分利用并美化城市空间，同时也能完善及提升生产经营性项目的品质，也符合相关政策导向。

综上，对于集装箱房屋租赁合同的效力问题，虽然实践中存在争议，但从司法裁判的角度来看，除了《民法典》规定的法定无效情形外，往往还涉及到相关土地、项目审批等。因此，笔者建议，作为商业经营的承租人在签订租赁合同时，从审慎的角度出发，也要做到必要的风险防控，既要审查集装箱房屋所在土地的性质、用途，同时也要关注项目本身是否合法、合规，比如是否有相关政府部门的规划、审批等，避免出现不必要的纠纷和损失。