汇业陈旋律师团队结合以往参与处理的大量房企合作纠纷案例，特撰写《下行市场中的房企典型合作纠纷及解决》系列文章，以期用“商业+法律+实战”三位一体的视角，为房企们建言献策，提供切实可行的解决思路和建议。

本期即推出系列文章之《股东方暴雷的困难项目自救之路》，望各同行、客户多多讨论指正。

虽然刚召开的“两会”，释放了一系列救市利好政策风向，业内纷纷认为政策已经见底，接下来将是缓慢回暖的过程。但在每一个房地产开发项目的微观层面，“回暖”确实是一个非常“缓慢”的过程，尤其是过去多年来，各房企已经形成了项目合作开发的行业习惯，目前阶段，项目中合作一方“暴雷”，导致项目停滞、僵局，陷入困境的情况比比皆是。

房企暴雷，指的是因政策和市场的急剧变化，企业现金流出现断层，无法按期偿还各类融资及债券、无法按期兑付各类商票和员工理财产品、无法及时支付工程款、营销佣金等开发成本费用等情形，尤其指发行过美元债的房企，在美元债到期后无法按期偿还本息的情况。

暴雷的房企，在其合作开发项目中因为无力或无意再投入新的资金，或者因为暴雷导致项目开发停滞、陷入困境，总结下来，主要有以下几种典型情况：

金融机构基于暴雷房企后期无法偿还融资的风险，要求该房企参股的合作项目公司提前偿还融资款。由于融资款项一般是合作项目的重要开发资金来源，款项使用时间也是经过精密的铺排，一旦要求提前还款，则会导致项目资金断裂，各股东需要另寻融资资金投入或者以自有资金投入。

而当前市场环境下，要求各股东另寻或自投一笔与融资款相当的资金投入，十分困难，尤其是暴雷房企已无力或无意再对项目投入资金，所有资金压力则转嫁到其他股东方，直接导致项目资金断裂停摆。

项目公司各供应商因得知合作项目一方股东暴雷，采用各种方式加剧催收到期款项，极端情况下未到期款项也加紧催收，并且容易采用项目围堵、媒体曝光、政府上访等激烈方式，对项目正常开发造成严重障碍。

债权方选择采用诉讼方式催收账款的，为了给项目公司施加压力，此类诉讼在立案时一般就申请对项目公司进行财产保全，项目公司因此导致账户资金被冻结无法使用，可售货值被查封无法销售回笼资金，让项目的资金危机进一步加剧。

项目所在地政府因某家房企暴雷，担心其他房企出现类似情形，为最大限度确保项目交付，大幅提升对当地所有开发项目的资金监管力度，不仅监管项目日常经营所需的资金，也监管项目所有流入资金，导致项目的富余资金无法正常流动，项目间资金调剂平衡维持运转的机制被打破，危机项目无法得到其他健康项目的资金救济。

面对上述重重困境，我们整理总结了团队处理各类困难项目的经验，梳理了各自救方式中需要关注的法律要点，提供以下路径供各位参考使用：

合作项目因股东暴雷陷入困境的核心原因在于资金短缺断裂，最佳方案是积极寻找第三方资金注资解困。目前市场上各AMC（资产管理公司）是较为合适的注资方，一方面AMC本身的主要功能即收购不良债权，合作项目因融资逾期、付款逾期、商票逾期等形成不良债权，与AMC的收购标的的特质正好契合；另一方面AMC只要评估项目本身的资产价值远高于其投放资金的额度，投资本息收回有足够的安全垫，则资金投放金额和方式相较于银行等金融机构更为灵活，对项目的注资意愿较高。

我们接触过的AMC基本分为两种类型，一类是四大国有资产管理公司（东方、长城、信达、华融，简称“四大AMC”）；另一类是资金实力雄厚的国企、民企成立的AMC平台。对于四大AMC而言，优势在于其可以投放的资金额度大，有成熟的运行体制和信用保障，但灵活度较低，风控要求高，对项目所在的城市能级要求也较高。其他类型的AMC优势在于可投放项目的范围较广、模式灵活，但可投放的资金额度较小，对该类AMC的背景也需要做摸排了解。

在寻找第三方注资难以实现的情况下，其他股东方如果资金允许，也会选择超股权比例投入资金以维持项目持续开发。

一般在项目《合作开发协议》中，对于一方股东超股比投入资金的情形，会做两种约定：

一是股权比例按照各方实际资金投入进行调整；按此约定，超股比投入资金的股东在项目公司中的股权比例相应提高；

二是股权比例不做调整，但一方股东对超股比投入项目公司的资金（以股东借款形式投入的），享有比正常情况下更高的股东借款利息，并且违约方股东对超股比投入的股东借款本金和利息清偿承担连带担保责任。

不论是以上哪一种约定，一旦发生一方股东不按股比投入资金的，《合作开发协议》一般都会约定该违约股东承担一定比例的违约金（或罚息）。

因此，一旦发生一方股东超股比投入资金的情形，建议及时按照合作协议的约定主张上述权利。如果合作协议约定守约方对以上两种方式有选择权的，我们建议，对于预估盈利的项目，优先选择主张调整股权比例；对于预估亏损的项目，优先选择主张项目公司和违约方承担股东借款本息。

主张以上权利的方式，首先是按照合同约定及时发函，明确主张的权利内容，并且对发函进行完整存证，以作为日后可能诉讼的重要证据；其次是对方坚持不配合的，尽快提起诉讼主张权利，以诉讼方式倒逼违约方配合执行，尽快取得诉讼成果、尽快进入强制执行程序，也有利于优先其他债权人分割执行违约方名下有限的资产。

在项目其他股东资金允许的情况下，通常会选择收购暴雷方房企持有的项目公司股权，以彻底隔离该房企对项目造成的各种负面影响。当其他股东资金也难以负荷的情况下，也会选择将项目股权整体转让第三方。

在启动项目股东间的股权收购时，法律层面建议特别关注：

（1）召开股东会，对于该收购行为及收购条件达成有效的股东会有效通过的决议；

（2）对于其他未参与收购的股东，取得其放弃优先购买权的书面确认文件，无法取得书面文件的，发函固化其默认放弃优先购买权的证据。

（3）对拟收购的标的股权进行摸排，核查是否存在质押、代持等影响股权权益和变更登记的不利要素，根据核查情况设计付款节奏，避免已付款但未能获取股权，或者获取的股权存在权利争议等瑕疵。

（4）如果项目日常非由收购方操盘管理，公章证照和资金也未执行共管，建议收购方股东按照收购常规项目的操作流程，对项目进行全面尽职调查（包括法务尽调、财税尽调，在建工程的进行成本和工程尽调），结合尽职调查情况设计交易方案。

而在项目股权转让第三方时，虽然相较于股权收购复杂程度较低，但仍需要关注和处理诸多方面的事项，包括：交易对价计算和收回、债权债务梳理和处置、转让交割后税务风险的隔离、转让后品牌风险的消除隔离、公司其他非房企小股东的处理和协商等等。

限于篇幅原因，关于项目股东间股权收购和项目整体股权转让，以上仅简单列举几点，需要关注的其他事项和展开的具体细节，我们将在“项目收购和转让系列”中专篇阐述，也欢迎与我们的专业团队专项讨论。

如前所述，困难项目被采取保全措施的，一般是账户资金、可售住宅/车位等流动性很强的资产，这类资产一旦被查封冻结，金额较大则对项目开发是致命伤害，即使被查封冻结的金额较小，在费用捉襟见肘的环境下对项目开发的障碍也比以往更大。

因此，当项目公司的资产被采取保全措施后，建议第一时间采取应对措施解除或替换财产保全：

（1）对于法院做出的错误财产保全，坚决地、快速地提出财产保全异议申请。常见的错误财产保全包括：保全资产的价值远高于起诉主张金额、起诉项目公司清偿债务却保全与项目公司无直接股权关联也无担保关系的集团公司资产等。对于错误的财产保全建议第一时间向法院递交财产保全异议申请，并与主审法官、执行法官取得联系，充分反复沟通，争取尽快解除错误的财产保全措施。

（2）对于项目公司流动性较强的资产被财产保全的，尽快向法院申请提供担保措施，以解套强流动性资产。大部分法院可以接受的担保措施包括：等额现金、银行保函、价值相当的其他不动产；各大保险公司提供的保单保函法院也能接受，但现实情况是，各保险公司基本上只为原告申请财产保全提供保单保函，而基于风险考虑基本不为被告申请解除财产保全提供保单保函。

考虑到提供等额现金、银行保函同样是占用公司的现金资源，一般建议优先考虑提供项目公司项下或者其集团范围内流动性较低的资产作为申请解除财产保全的担保资产，例如：销售流速很低的尾盘车位/商铺/写字楼，自持无法分割销售的商业资产等。

以上是我们在处理困难项目的经验中，梳理总结出的主要几点共性建议和路径，针对不同的项目困境，仍有其他不同的灵活解决方式。无需气馁的是，只要积极采用法律、资金、商业、社会等多手段、多渠道的系统方式，并且沉下心来逐项执行到位，困难项目总归有解套之法！