产权行业市场化业务实施路径探讨
——以涉查封房产交易为例

产权交易机构作为产权交易市场的微观主体，或因政策指定而生，或在成立后获得政策追认，但都依托强制性政策抓取客户需求，再通过公开交易完成阳光背书。其间，产权交易机构主要面向监管部门，为企业提供政策辅导、信息挂牌和交易组织等服务；较少面向市场，为企业提供满足其经营需求的解决方案。

偏重于政策需求的业务模式仅仅是一种“不坏”的安排，即为避免国有资产流失提供了制度保障。但该模式距离一种“好”的安排还有一些距离，盖因其缺少市场内涵与商业实质：一方面产权交易机构本身汇聚的有效流量有限，参与交易者基本为项目自带流量；另一方面产权交易机构围绕企业生产经营需求和资产生命周期需求，提供市场化解决方案的能力还显不够。随着互联网技术进步和公民行为模式变化，头部互联网平台不仅能在公开展示及交易功能上完全替代产权交易机构，还能基于自身有效流量，为交易双方提供一定的真实交易机会。两相对比，产权交易机构承受较大的生存压力，迫切需要抓紧政策红利窗口期，深化自身业务的市场内涵和商业实质，真正完成向市场化企业的转变。

市场化转型的战略和方向已经成为行业共识，但目前针对市场化转型实施路径的讨论还不够充分。本文尝试从此角度略作思考与交流，以期激发更深入的观点。

1 市场化业务要求独立支撑体系

市场化业务应指：客户在开展或优化其生产经营活动的过程中，产生若干自身难以满足的需求，以及自我解决方案不具比较优势的需求。而服务商则在市场规则体系下，识别、抓取上述需求，并基于自身相对优势，组织商业资源予以满足。

传统的国有产权交易业务中，客户需求主要来自于法律法规的强制性规定，并非市场活动自发产生；业务团队主要围绕合规性提供服务，为企业生产经营活动创造价值不多。此类合规需求与市场需求在主要方面均有不同，导致传统国有产权交易业务与市场化业务存在较大区别，进而对开展业务所需全套支撑体系的要求也有本质不同。因此，现行国有产权交易业务体系并不适应市场化业务开展要求，需要新建一整套市场化业务支撑体系，包括但不限于公司文化、业务模式、市场营销、中后台支撑、考核激励、人力资源等；且需保证该体系能够独立运行。

鉴于传统业务与市场化业务两套运作体系存在较大区别，宜采取子公司或特殊目的分公司作为载体，并在对其充分授权的条件下开展市场化业务。其中，单设子公司的方式能实现经营及风险隔离，保护产权交易机构的声誉，为特定业务模式创造基础，是承载市场化业务的最佳载体。

2 市场化业务的突破口

产权行业发展至今，事实上已经成为各种非标资产交易活动的“大容器”，主动或被动地汇聚了丰富多样的解决方案和经典案例，涉及企业资产“卖、买、融”等多种资产异动和投融资行为。换个角度来讲，产权行业客观上已经成为中国泛国资领域规模最大、经验最为丰富的综合性资产管理平台，其实质与资产管理的“投、融、管、退”有异曲同工之处，甚至手段和方案还更为丰富。但至今为止，行业还未出现具有专业能力、公正信用的综合性资产服务机构/平台，在满足大中型民企资产管理需求方面基本处于空白地带。

可以说，产权行业已经具备发展市场化资产管理业务的能力和基础，唯缺“主动”二字。由此，产权交易机构应真正发挥主动性，充分利用国有持牌机构天然、独立的第三方信用优势，为市场经济活动植入一定程度的增信功能，从而在主动资产管理服务方面寻求市场化业务的突破。

第一，大中型民营企业在生产经营活动中，对资产“卖、买、融”的需求与国有企业是一样的。此类企业也面临着各类资产的处置、闲置资产的盘活、布局领域资产的投资、企业融资以及招标采购等综合性的需求。因此，市场天然需要具有信用和专业的机构/平台为其提供综合性的资产管理服务。第二，无论是国有企业或是民营企业（尤其是大中型民企）、自然人，在主动或被动形成委托代理关系的经济行为中，都存在一定的逆向选择和道德风险。委托人客观上也需要公开、透明、公信的第三方平台，监督和约束受托人，以免其自利行为导致委托人财富流失。第三，大中型民企资产处置阳光化和企业采购通道价值需求也很强烈。

3 西藏电商公司的探索和经验

3.1 市场化业务探索

西藏电子商务有限公司（简称“西藏电商公司”）作为西南联合产权交易所旗下主营资产电商服务的独立法人，在为各交易机构提供系统和技术服务的基础上，基于产权市场长链条、长尾、双（多）边的市场特性，配套提供市场化业务模块，弥补产权交易机构在市场化服务和能力方面的缺失和不足，最终形成一个可复制的SAAS化交易平台，为产权交易行业战略转型提供基础设施和场景支撑。

我大喜过望，立即把电话拔回去，却听见一个粗鲁的男人声音说，什么白丽筠黑丽筠，我这里没有你要找的人。我知道她是用别人的手机发的短信，那个短信只能是白丽筠发给我的，她一定是回想起给我留下的告别信，怕我误会她去自杀，借别人的手机给我发了这样一条短信。

3.2 业务背景

我国二手房交易服务市场基本采取经纪人制度，通常情况下每一笔交易至少涉及买方、卖方、买方经纪人、卖方经纪人四方。据贝壳研究院测算，2020年全国约有200万房产经纪人，行业市场化水平较高，竞争极为激烈。在现行模式和激烈的市场竞争环境下，经纪人开展业务难以秉持中立客观立场，部分经纪人甚至偏离委托人利益立场，出现虚假宣传、过度营销等现象。这种情况在权属不清晰、交易复杂程度较高的涉查封房产交易领域尤甚。导致住建部门采取“一刀切”式监管指导，禁止房产中介商从事涉查封房产交易服务。实践中，链家等头部房产中介商总体遵守监管要求，已不再自主开展相关业务。

但需要指出，涉查封房产交易场景客观存在，市场需求并不因主要服务方退出而消失、转移。服务商为满足涉查封房产交易场景下的复杂需求，不仅需要提供交易撮合服务，还需要配套产权、法律咨询及金融服务，引入中立、客观的交易服务，最后将相关各方及服务整合，形成合理合规、高效稳妥的解决方案。从此角度看，无论是监管前的单纯交易撮合服务，还是监管后的市场静默，都没有满足或没有完全满足市场需求，无论债权人、债务人抑或房产意向受让方均处于欠服务、自服务状态，市场运作效率极低。

西藏电商公司研究有关情况后，主动对接房产中介商，引入产权交易机构，搭建专设服务团队，创新提出了房产中介商在涉查封房产交易业务中面临合规风险的解决方案。

3.3 产品形态

涉查封房产交易的典型案例中，共有金融机构债权人、债务人和（意向）买受人三方客户。不同客户视角下的产品形态如下所述。

3.3.1 债权人视角。金融机构债权人基本定位于银行及类银行机构。债权人接受房产抵押，向债务人借贷形成债权资产。部分债务人因故无法按期偿付本息，债权人催收无果后进入诉讼环节。为采取资产保全措施保护自身权益，债权人通常在诉讼环节申请对抵押房产进行查封，此类房产旋即进入涉查封房产交易场景。

此后，西藏电商公司牵头合作机构组成涉查封房产交易服务团队，搭建市场信息获取渠道，主动触及债务人，为其提供专业的过桥融资服务，还清所欠债权本息。债权人完整受偿后，解除房产查封状态并退出业务场景，为后续交易创造条件。

3.3.2 债务人视角。涉查封房产债务人陷入偿付困境后，通常还涉及民间借贷。相关逾期债权按日不断产生高额滞纳金及罚息，因此债务人急于变卖底层涉查封房产，偿付所欠债务。通常情况下，债务人将直接找到资产所在地房产中介商寻求交易撮合服务。涉查封房产交易服务团队获取信息后主动触及债务人，进入业务场景。

服务团队向债务人介绍涉查封房产处置的特殊性，以及自身从事相关业务的合规性和服务方案，了解债务人主要诉求。在此基础上，双方围绕主要商务条款进行磋商。债务人同意接受专业服务后，与西藏电商公司及其引入的产权交易机构签署三方服务协议。西藏电商公司及产权交易机构厘清房产涉及的复杂权属关系和法律要素，通过公开挂牌转让的形式，充分披露房产信息，征集意向受让方，组织交易双方签署房产交易协议。其后，合作资金方介入，与债务人签署过桥融资协议，发放过桥融资贷款，专门用于债务人偿付所欠债权人（查封方）本息，以解除房产查封状态。其后，债务人与意向受让方办理房产过户手续。房产过户后，产权交易机构自买受人缴纳定金中按约定扣划各方应收服务费用，再将剩余价款划转至债务人或合作资金方账户；银行解冻首付款，将其划转至合作资金方账户；公证机构专设账户收到银行发放按揭贷款后，按照约定分配至债务人及（或）合作资金方，以此消灭过桥融资债权、完成涉查封房产交易。

3.3.3 （意向）买受人视角。（意向）买受人经由服务团队提供交易撮合服务，初步产生购买意向后，前往公开市场了解底层资产相关信息，并报名参与受让。成交后，买受人向产权交易机构支付定金，向银行专设监管账户划入购房首付款，并向银行申请住房按揭贷款，等待房产解除查封状态后办理过户手续。

3.3.4 业务现状及展望。目前，上述业务场景已在成都启动。西藏电商公司借此向产权交易机构输送房产项目月均达200宗左右，实现成交20宗左右。预计业务体系打磨成熟后，仅成都地区月均报单量即可达到800宗左右，且成交率还将进一步攀升。

4 结语

市场化业务是产权行业急需突破的重大课题，直接影响到行业下一个二十年的成败得失。各地产权交易机构基于本地业务优势和资源禀赋，围绕市场化业务开展了大量实践，形成了若干具有借鉴意义的思路和方向。而同一业务模式在不同机构、不同区域、不同客户的探索中，将产生各不相同的适应性变化，其中即可能埋藏着市场化“圣杯”的线索。为此，各地产权交易机构应顺应行业开放趋势，进一步拥抱市场变化，进一步强化交流合作，共同造就行往下一个时代的方舟。