第一部分：楼市下滑，房地产不良率上涨，银行有钱也不敢借了

有人说房地产就是“空手套白狼”的买卖，这话其实也没错，因为很多房企在盖房子的时候自己的确不需要出多少本钱，都是从银行或者其他金融机构借钱开发项目。更重要的是，房企这样做还能获得巨大的利润，这就导致越来越多开发商选择借钱盖房子。当然这一切都必须要建立在房地产市场火热的行情下才行，因为一旦楼市冷清，房子不能及时卖掉，开发商就没有足够的资金偿还债务，很有可能会因为资金链断裂而破产。而现在的楼市就是这么一个下滑的楼市，所以最近这几年市场上债务违约，宣布破产的房企变得越来越多了。这个时候开发商当然是损失最惨重的人，但其实银行也好不到哪里去。

前面也说过开发商手里的钱大部分都是从银行那里借到的，所以一旦开发商宣布破产，那么银行借出去的钱就收不回来。所以笔者才会说，现在的楼市行情下，银行也会遭受到一定的损失。实际上现在银行的房地产贷款不良率的确是出现了明显的上涨，这正好证明了房企破产对银行带来的压力有多大。

根据金融界统计数据显示，今年以来全国24家商业银行上半年房地产不良贷款规模超1000亿元，相比2020年末增长了36.71%！半年的时间里，房地产不良贷款就比去年一整年增加了这么多，这就足以说明现在银行面临的房地产不良贷款压力有多大了。特别是一些楼市行情比较冷清的城市，银行间的不良贷款甚至出现了翻倍上涨。

更重要的是，按照目前楼市供应过剩的状态来看，未来房企面临的销售压力依旧巨大，资金压力还会继续存在。特别是现在不少城市都限制了开发商的降价幅度，这严重限制了开发商的销售节奏，拖慢了房企回款的速度。因此在这种情况下，马光远曾说“未来80%的房企会破产”也不是没有可能的事情。一旦楼市真的出现这么多破产的房企，那银行借出去的钱基本上就等于打水漂了，虽然开发商把土地跟房子抵押给了银行，但土地跟房子如果能变现的话，开发商也不至于破产。而且不仅是开发商会让银行的不良率上涨，购房者也会增加银行的贷款不良率。

因为各种原因，这两年市场上选择断供的人也慢慢多了起来。例如有专家就表示，今年前11个月里，全国就有25万人选择“弃房断供”，这无疑也给银行带来了巨大的压力。因为购房者不还贷款之后，银行借出去的钱也就收不回来了，关键是现在的法拍房行情也不好，银行就算想拍卖房子回款，也需要相当长一段时间。因此在以上这些情况出现之后，现在银行面临的不良贷款压力可想而知。当然银行也不是傻子，在面对这种情况之后，银行对房地产的资金也进行了更加严格的限制，如果不符合银行的要求，未来就算有钱银行也不会借给房地产了。(来源：楼盘网)

第二部分：神秘者进场

今年9月，在流动性危机最严峻的时候，恒大搬来了两个救兵：

华利安诺基（中国）有限公司、钟港资本。

悬崖边上的恒大，找来的救兵不一般。华利安是全球最大的财务咨询和债务问题顾问之一，有史以来最大的五宗破产交易，它参与了四宗，雷曼兄弟、通用汽车就是经典案例。

而钟港资本，则是一家中国本土的中介机构。很多人恐怕第一次听到这个名字，但在债务化解领域，这家公司的名字早已如雷贯耳。

在房地产领域，除了恒大，华夏幸福、蓝光发展、阳光城等知名房企遭遇流动性危机后，都聘请了钟港资本作为财务顾问。

房企密集爆发的流动性危机，让这个原本低调的“债务专家”，火出了圈。但令人感到好奇的是，一家仅仅成立5年的企业，为何能得到一众知名房企的青睐？

第一个原因是资源。我查了一下，钟港资本的创始人刘北曾是瑞银亚洲债务融资业务联合主管，这个经历让他获取了许多境外债务融资资源。在成立之初，钟港资本的目标就是成为一家专注于债务的精品投资银行。

从业务上看，2020年，钟港资本完成了18个债券发行及承销项目和7个债务管理项目。SereSbond数据显示，今年前三季度，钟港资本承销的中资地产美元债总规模为1.82亿美元，市场份额为0.43%，在承销商中排名第38位。

第二个原因在于稀缺。说来有点无奈，房企纷纷选择钟港资本，并不是说它业务能力多强，而是能与它竞争的同级公司实在太少了。用业内人士的话来说：

“这个业务不好做，尤其债权人比较分散时，小的公司做不了，大的公司看不上。”

通俗点说，钟港资本干的活，其实就是把所有债主召集到一起，再根据相关法规协调债务双方，达成协议，以此收取佣金。

如果只写到这里，我们大概能知道，钟港资本就是房企和债主之间的沟通人。但我往深处查了一下，发现了更有意思的东西。

钟港资本的办公地点在香港中环，隐匿于一片摩天大楼之间，充当中外资本市场的连接器。但很少有人知道，“债务专家”之外，钟港资本的另一个身份是TCL的子公司。

对，就是那个被大家称作“彩电大王”的TCL。

2019年3月，TCL科技完成重组，摇身一变为“科技集团+投资公司”。其中的产业金融及投资业务，就包括TCL创投、钟港资本和中新融创。

这是一个庞大的金融版图。截至2020年末，TCL创投管理的基金规模超过90亿元，累计投资126个项目；中新融创累计投资上市公司超130家。而钟港资本，也已成为炙手可热的债务专家。

更有意思的是，TCL创始人李东生，多年前就有过进军地产的想法。有媒体统计，2008年，TCL的全国土地储备超过百万平方米。但此后的数年，TCL的地产版图却一直没有做起来，李东生也对外表示要聚焦实业。

原来，这个潮汕商人一直都没有忘记房地产，通过钟港资本，他以一种别样的方式实现了回归。

而且，盯着房地产的，远不止李东生一个大佬。

上演“蛇吞象”的白衣骑士

恒大最艰难的时候，除了有钟港资本这样的债务专家，也曾有过一个“白衣骑士”。

10月4日，中国恒大、恒大物业均公告短暂停牌，宣称将发布一则关于收购的内部消息。不久之后，消息得到曝光：

合生创展拟收购恒大物业约50.1%股份，获得恒大物业控股权，合生创展给恒大物业估值超400亿港元。

这笔交易被外界解读为，合生创展要当白衣骑士，给危难中的恒大送来200亿港元的流动资金，助其解困。

正当网友们感慨合生创展的义气之时，10月20日晚间，恒大物业、合生创展同步发布公告称，该笔交易终止。

一次涉及200亿港元的并购，从开始到结束只用了16天，这“义气值”着实有点少。

交易终止的原因众说纷纭，有人说是价钱没谈拢，有人说恒大突然反悔不想卖了，还有人说，合生创展根本就买不起。

从销售额来看，当恒大早已翻越7000亿山头的时候，合生创展直到去年才刚刚突破300亿，差的不是一点点。

再看收购标的恒大物业，在管面积高达4.5亿平，市值一度高达2000亿港元。按如今400亿的估值计算，仅为高峰期的1/5。

单从数字上看，这确实是一宗以小博大的“蛇吞象”买卖。但很多东西不能只看一个数字，事实上，合生创展背后，是一个产业庞大、根深叶茂的朱孟依家族。

根据湾区楼市发布的梳理，朱氏家族目前至少布局了10大产业领域。

从创一代朱孟依、朱拉依、朱庆伊三兄弟，到创二代朱一航（朱孟依长子）、朱伟航（朱孟依次子）。一门三杰、两代接力。

▲图源湾区楼市发布

在合生创展基础上，朱氏家族开出了珠光集团、珠江投资、新南方集团等多个产业分支。涉及的产业版图，也从单纯的地产，延伸到中医药、电力开发、能源开采、路桥建设、保险人寿、股权投资等方方面面。

广深沿江高速公路、惠州海湾大桥、阳西电厂、惠州平海电厂、青春塔煤矿、铁路专用线准朔铁路、曹妃甸码头……煤、电、路、港，都有朱氏家族的身影。

还有，前阵子刚刚拿下2021英雄联盟全球总决赛冠军的EDG战队，其背后老板就是朱孟依长子朱一航。

由于大多数产业未上市，你很难猜测，朱氏家族的真实家底到底有多厚。

合生创展的地产板块，只是这个庞大商业帝国的冰山一角。

这一次，合生本想着趁机吞下恒大物业，但没想到肉没吃成，反倒把自己给暴露了。

尾声

和武侠里的江湖一样，英雄救美或拔刀相助，总能成为商界佳话。

在房地产领域，每一次危机过后，都有一批“白衣骑士”涌现。

融创收下万达13个文旅城、世茂收购泰禾、万科接盘华夏幸福、深圳地铁救万科于水火……而如今，地产风云再起，隐秘的潮汕大佬们已经蠢蠢欲动。白衣骑士也好，接盘侠也罢，这个商业场上，有人起高楼，有人宴宾客，就有人楼塌了。熙熙攘攘，前赴后继。(来源：观点，作者：迷人的X博士)

第三部分：AMC+开发商的模式

90年代末亚洲金融危机爆发时，中国也出现了大批的不良资产，也就是在那个阶段国家发起设立了华融、长城、东方和信达四大AMC。作为不良资管行业的龙头，资产管理公司主要业务就是剥离、处理不良资产。资产管理公司从金融机构和非金融机构手里收购不良资产，再经营卖出，或重组经营、培养发展，以获取盈利。

为了化解地方不良资产，优化地方金融环境，2012年2月，财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，规定各省级人民政府原则上可“设立”或“授权”一家资产管理或经营公司，参与本省范围内不良资产处置转让工作。随后，银监会先后分三次批准设立了15家地方资产管理公司。经过8年的发展，截至2021年6月底，全国共有58家持牌地方AMC。