产业地产关键是搭好“三座桥”_北京转创国际管理咨询有限公司

“

中国产业地产正面临巨变，未来最会做产业地产可能并不是传统产业地产商，高和资本作为国内领先商业地产私募股权基金和国内不动产证券化的开拓者和推动者。

观点新颖且落地，具备非常强的参考价值，对于产业园区高和资本也有自身独到的见解。高和资本投资管理部执行董事冯巍，在第十二届中国产业园商务区发展论坛的主题演讲《城市更新背景下的生物医药产业园投资》，提出了一个产业地产“三座桥”概念，笔者非常认同，“三座桥”论述基本定义了产业地产服务产生价值的关键。

笔者与冯总也有一面之缘，在冯总“三座桥”基础上谈谈笔者对产业地产“三座桥”的理解，供大家讨论。

产业地产要架设“产业与物业的桥”

在有形的空间里装入内容，把内容装进物业。

我们从二个方面理解产业与物业的桥：

产业与物业的桥是一个产业招商的概念

1. 首先是定位。区域资源禀赋适合发展什么产业？定位是需要内生/空降/补链/强链？园区运营商资源禀赋适合发展什么产业?这包括了可以给到入园企业什么市场？如何助力企业发展等问题？

2. 其次是产品。在产业方向下，入园企业需要什么条件的物业？对于医药园区在污水处理、生产条件方面都有特殊需求，如何对不同的产业企业进行物业适配？这都是突出的问题。

产业与物业的桥更是一个空间运营的概念

1. 关键是产业与物业的价值匹配。在城镇化率60%前城镇化速度很快，我们更强调的是“造房子”的概念，城镇化率60%后城镇化速度放缓，我们转而强调“用房子”的概念，即如何通过运营把开发的价值更大化，在存量中寻找增量。产业与物业的桥，强调的就是通过运营从存量中挖掘增量价值，使得产业与物业的价值匹配。低能级的产业应该外迁，而不是占用市区宝贵的土地资源，而市区核心区域的老旧厂房应该改造或进行工改工，重新招商进而使得区位适配于产业。这都是产业与物业的桥的范畴。

产业地产要架设“资本与资产的桥”

我国的产业园区有大量的空置，一二线城市平均空置率在35%以上，三四线城市则在50%乃至更高。解决空置的问题不仅需要运营解决，而且需要资本解决，要找到匹配的资本和合理的资金结构，孵化物业资产。

举一个简单的例子，以上海市内园区为例，最大的问题还是资金平衡，开发商为回笼现金流，最好的办法就是将部分物业分割出售。但一旦出售，未来业态控制、水电改造成本、园区形象等一系列问题都会陷入僵局，进而导致园区出租率下降，租金提升困难等。这些问题在企业常涉足的中小型园区表现尤为突出。

究其根本还是开发商资金周期较短，园区租赁回报率不足，进而“持不起”的问题。一个好的物业资产不仅是高品质的硬件，而更需要有与之匹配的业态，品质的业态孵化至少需要三年的时间，这就要求资金的期限至少3年以上，大多数开发商资金和结构是难以满足的。而从结果来看，运营相对好的中小型园区，都是国资园区或者背后有资本加持，如金地威新（美国阿波罗基金）、东久中国（华平资本）、环普园区（普洛斯资本）。

以上环境都使得“资本与资产的桥”愈发重要，只有长周期的资本可以匹配需要长周期运营、久久为功的产业地产。这些长周期资本可能来源与国外资金，也可能来源于国内政策性银行的投资，亦或是部分的私募基金。

产业地产要架设“金融资本与产业资本的桥梁”

首先，我们先讲产业资本。产业资本并不只是传统的产业投资基金，我们可以看国外一些成熟产业中的龙头企业，例如美国的通用电气（GE），从飞机发动机、发电设备到金融服务，从医疗造影、电视节目到塑料等。通用电气依托于旗下的GE资本、GE航空金融服务、GE商业金融、GE能源金融服务、GE金融、GE基金已经从一个简单的产业企业变为了产业资本，以喷气发动机、能源业务为主业，推动了美国整个工业体系的发展。

国内以传统的产业投资基金为主导的产业资本相对较多，对于这类真正有技术的产业型企业升级为产业资本尚不太多，这也是我国工业体系发展不健全的重要因素之一。以三一重工为例，虽然在工程机械行业内处于主导地位，三一自身对于金融投资发展上下游是有一定忌惮的，痛点无非集中在资本金、企业属性等问题，那资本如何与这类产业企业融合，打通产业链，使得我国工程机械行业在世界范围内拥有议价能力，占到绝对领先位置，有着至关重要的作用。简言之，金融与产业的结合就是推动我国工业体系健全化、补短板的重要抓手，那如何引导金融资本与产业的嫁接，实现大型产业企业向产业资本的转变，是一个国家级的战略问题。

同时我们可以关注到，一些体量较小的行业并不足以出现产业资本类型的企业，那很多园区运营商就是这些中小企业形成的产业链条的最佳产业资本，产业体量可能较小，但一家企业做好一个链条，规模足够一家园区运营商实现中长期的产业转型了。

其次，金融资本对于产业链的投资，最大的痛点还是信息与发展趋势的透明程度，而产业地产运营商则对这些信息的了解是有优势的。如何与金融资本更好的集合，实现一个园区运营+产业投资 1+1>2的模型也是未来需要重点突破的方向。如今无论是张江高科、南京高科等一些企业，做的更多还是在园区开发+园区运营的基础上做投资的叠加模型，而非园区开发+园区运营+产业孵化互补的模型，这也将是未来重要趋势。

“三座桥”诠释了产业地产非地产的本质

架设“产业与物业的桥”

架设“资本与资产的桥”

架设“金融资本与产业资本的桥梁”

三座桥诠释了产业地产非地产，而是真正的资源链接者，产业生态服务商的本质。这是一个叠加了城镇化趋势、国家政策导向、区域资源禀赋的多维度变量的全新领域。