产业地产功能及产品定位思维导图
01.产业机会
产业研究---产业初步筛选
从产业本身发展情况、武汉竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分
根据综合评分初步得到项目产业发展的大方向
产业发展方向
02.政策机会
3S产业优惠政策：东湖高新区针对3S产业享受房租补贴、项目奖励、资质认证补贴、出口创汇奖励、知识产权保护、公共平台机构补贴等专项优惠政策。
特色产业优惠政策：本项目可考虑引进服务外包行业、生物行业、金融后台服务行业、软件和集成电路行业等行业入驻本项目。
东湖高新区特别针对服务外包行业、生物行业、金融后台服务行业、软件和集成电路行业、LED外延片生产用MOCVD行业给予专项优惠政策，本项目可考虑利用这一系列优惠政策引进相关企业入驻本项目。
加速器优惠政策：本项目可适当增加加速器产品打造，有助于项目顺利实现产品销售同时获得收益。
东湖高新区针对加速器（孵化器）开发企业及入驻企业均实行各项补贴、奖励等政策优惠，本项目可适当增加加速器（孵化器）产品打造，有助于项目顺利实现产品销售及获得收益。
03.市场机会
产品方向
就各版块消化情况来看，地段好的产业园项目整体销售情况较好。就不同类型产品供货情况来看，高层产品供货量最大，其次为多层产品，别墅产品较为稀缺。就不同类型产品消化情况来看，多层产品的整体消化速度最快，其次为高层。
研究结论，一般情况下，位置较好的产业园项目产品配比侧重高层产品，位置较差的产业园项目侧重多层及别墅产品，且位置较好的产业园项目的整体销售速度明显高于位置偏远的产业园项目。
一般情况而言，选择多层产品的企业人员规模大多在100人以内，需求面积在1200㎡以内，以300-500 ㎡ 居多；选择别墅产品的企业人员规模一般在100-200人之间，规模相对较大,需求面积在1200-2000 ㎡ 居多；高层产品面向的企业人员规模比较灵活，50人以内到200人以上均有选择，需求面积从300 ㎡以内到2000 ㎡以上均可。
04.客户机会
东湖高新区是武汉市上市企业最密集的区域，产值高，增速快，对企业吸引力强
东湖高新企业概况
现有企业超过30000家。
百亿企业有三家：富士康、武汉邮科院、凯迪控股。上市企业达31家，占全省三分之一，占全市的三分之二。
现有产业结构中，光电子产业占比最高，但生物产业、高新技术服务业增长较快
东湖高新产业结构
东湖高新区以光电子信息为核心，生物、环保节能、高端装备为战略产业，高技术服务业为先导产业的“131”产业结构。光电子信息一直是东湖高新的领头羊产业，发展迅速。
东湖高新现有企业结构中，光电子及机电一体化的企业将是本项目重要的客户来源
周边生物城及佛祖岭板块的快速发展将为未来科技城板块带来大量的上下游客户
本项目以3S产业为主题，但3S产业与其他产业之间的客户需求比例关系将直接影响项目后期的开发方向。
本项目未来3S产业客户的主力为武汉市3S产业新增的办公需求
05.产业定位
项目产业定位
06.平台资源
开发商平台资源分析
武汉·中国光谷地球空间信息产业技术创新战略联盟
科研优势转化为产业优势：以武汉大学等科研院所学科优势为依托，形成研发基地、成果转化孵化基地、地球空间信息技术重要的产业基地。
完整产业体系：联盟成员具备全球数据获取、加工、处理以及提供增值服务的能力，覆盖了整个空间信息产业产品链。
成员联动：集聚的宣传效应，利于推进成员联合申报项目和开拓市场工作。
07.项目整体定位
一.项目定位
功能定位：项目功能复合化，集聚总部办公、科技研发、写字楼办公、服务平台、公寓、商业及相关配套功能于一体
产品定位：增加多层及别墅产品的比重，高层与小高层产品比重应尽量控制，降低销售风险，商业指标尽量做满
综上所述，在规划指标允许的前提，建议增加别墅及多层产品的比重，高层与小高层产品比重应尽量控制，降低销售风险，商业指标尽量做满。
产品定位
二.产品定位
产品打造亮点建议
产品亮点建议---功能层面
首层挑高设计：针对别墅或多层产品，可作为企业产品展示区或商务洽谈区，提升产品功能价值。
顶层局部结合露台设计：针对独栋或多层产品，可作为BOSS堂，用于总裁办公与商务接待功能。
产品亮点建议---立面层面
独栋产品设计要点
在外立面的打造上需体现商务氛围，并保证产品品质。花园式办公环境，同时建筑造型个性化设计。在建筑结构上可采用可分可合设计，提升面积组合的灵活性，降低销售风险。
独栋产品布局要点
考虑到项目整体容积率指标与建筑密度较高，在规划设计上不宜采用纯独栋设计，建议别墅及多层产品可采用围合式布局的方式，体现花园式办公理念。
多层产品设计原则
体现产品品质，适当控制成本，体现建筑特色
多层产品设计要点
由于项目客户定位主要为高新技术产业，在建筑造型及立面设计上可适当体现科技感与现代感。
高层产品设计原则
体现产品品质，控制成本，体现地标建筑概念
高层产品设计要点
在满足高层建筑高度不超过100米的前提下，打造区域性地标建筑，拔高项目形象。
在建筑造型及立面设计上体现现代感与商务感。
产品亮点建议---附加值层面
面积赠送
阳光房：针对别墅或多层产品在观景一侧考虑设计为大开间全落地玻璃窗，在项目二楼或三楼，可在临景观带区，额外赠送一间不计入产权面积的阳光房，后期可作为总经理办公室。
顶层赠送：建议别墅或多层产品顶层层高设计为7.2米或以上，其中一半做为露台赠送，另一半预留，后期客户可加盖使用。
预留电梯井：供后期使用。
双首层概念，阳光地上/半地下车库，人车分流，既节省成本又不损害产品品质。
半围合式空间：建议多层产品采取半围合式布局，如“L”形布局和“U”字形，以提高土地利用率。
入户挑高设计：整体设计体现商务氛围，大堂采用双层挑空设计。
企业冠名设计
针对入园企业客户，尤其是整栋购买的产业客户提供企业冠名LOGO设计，增加产品附加值，提升产品溢价能力。
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