2020年黑色开局，新冠疫情叠加国际政治经济形势风云变换，产业园区也经历了跌宕起伏的一年。从上半年的防控疫情、减租降费、云上办公，到下半年的项目投拓、招商引资、抢夺市场，产业园区既展现出行业韧性，也面临着重塑增长的严峻考验。“如何活下去”已然成为所有产业园区都必须思考的核心命题。国内大多数产业园区目前仍然处于传统的以房地产开发销售为主导的盈利模式。这类园区的收入结构较为单一，抗风险能力较弱，一旦碰到新冠疫情这类“黑天鹅”事件，就会出现收入锐减、甚至是资金链断裂的风险。因此，2020年的疫情无疑将“倒逼” 产业园区升级盈利模式，寻求多元化的盈利渠道。
产业园区作为一种复合的产业形态，既不同于房地产行业，又不同于高科技行业，盈利模式较为复杂。通常来讲，园区的盈利模式一般会沿着如下三个阶段的路径演变升级：（如下图所示）
通过我们的研究观察，国内大多数产业园区的盈利模式创新基本上会沿着1.0到2.0再到3.0的路径演变。目前，以中电光谷、张江高科等为代表的园区上市企业已经走在了盈利模式创新升级的前列，虽然它们在发展初期同样主要依靠园区开发销售业务盈利，但是却提前预见了行业发展趋势，深耕运营服务，培育产业投资，在房地产销售业务之外找到了新的收入增长点。
1、产业服务成为园区盈利模式升级的主要关注点
我们观察到，2020年越来越多的产业园区在其规划的新战略方向中，提出了提升产业服务等战略新兴业务的权重，从“重资产”向“轻重并举”或“轻资产”转型。例如，鸿坤产业集团提出将重点推进“1：1”战略，即未来50%的收入来自于传统租金收入，50%来自于产业服务等其他收入，做强鸿坤产业园在产业服务上的运营特色，大力拓展园区运营增值服务，寻求具有长期可持续性的盈利模式。另外，联东集团也提出未来将基于“跟随产业转移趋势执行轻重并举”的战略方向，以“物业租售+增值服务+税收减免”为主要盈利模式，从“以售为主”转变为“租售并举”，同时帮助地方政府运营园区获得增值服务收入、通过标准厂房项目来获取政府税收减免，力争在未来5年内转变为一个服务收入超过园区租售收入的纯服务公司。
2、产业投资成为园区的重要利润来源
我们也观察到，在2020年初的新冠疫情中，部分转型较为成功的园区，即使是在园区租售收入下降的背景下，依然可以依靠产业投资等新兴业务稳住利润基本盘，受到的波及和影响也较小。以成功转型为“科技投行”的张江高科为例，根据其2020年三季报数据（参见下图），园区总体营业收入虽然同比下降26.17%，但利润总额却同比增长126.62%，截至2020年三季度实现 10.95亿元的投资收益，较2019年同期增长427.25%。背后的主要原因是其过去产业投资获得的高额的投资收益“红利”。
纵观张江高科近几年的年报数据，股权投资收益已然成为利润稳定增长的“定海神针”。
3、智慧园区、虚拟产业园或将催生新的4.0盈利模式
2020年，随着物联网、云计算、大数据等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，以及国家政策的大力支持，全国各地的智慧园区、虚拟产业园等新型产业园数量未来极有可能大幅增加。这些新型产业园区形态的出现，或将催生出新的园区4.0盈利模式。例如在智慧园区中，园区运营服务更多与物联网、大数据、人工智能等科技结合，为企业提供智能化硬件设施、各类智慧云服务平台，以及“线上+线下”的产业服务，服务的价值和收益会更加凸显；在虚拟产业园中，企业对园区实体的依赖度会进一步降低，更多通过“云注册”的方式入驻，虚拟产业园也不再是办公场地提供者，而是主要扮演服务提供者和资源整合者的角色，那么其盈利模式中，房地产开发、租金收入占比将会大幅下降，园区智慧服务（尤其是基于企业个性需求的定制化服务）将成为园区的主要收入来源。
近几年，受到存量土地开发完毕、房地产行业周期变化、地方政府对“纯住宅”项目排斥等多重因素的影响，以房地产开发、销售为主的园区“1.0”盈利模式已经无法适应行业发展。叠加2020年新冠疫情这场“黑天鹅”事件的冲击，越来越多的产业园区“玩家”认识到，传统以房地产开发销售为主导的盈利模式已经无法支撑园区收入和利润的持续增长。传统产业园区亟待转型升级为“房地产销售+持有物业租赁+产业服务+产业投资”平衡型盈利模式，必须加快布局产业服务、产业投资、智慧园区等新兴业务，形成轻重资产平衡、兼顾长期回报和短期现金流的平衡型盈利模式，才是长久发展之计。（完）
