产业地产部分融资模式

一、银行贷款

银行贷款是最常规的地产融资渠道。产业地产多是偏远的工业用地，在银行贷款抵押方面几乎没有太多价值，银行也很难对此进行估值和冒险贷款。

同时，产业园区的实际资金需求与银行各类资金在期限上存在一定的错配，且银行对项目资本金比例要求较高并需提供担保，融资成本较高；银行对园区贷款也是基于未来有现金流的进行贷款，且贷款要经过风险评估、贷款审批等一系列流程，对贷款的还款来源、现金流等有相关要求。而现在很多产业园区早期只能产生较少的现金流或者不产生现金流，难以覆盖贷款本息，就难以获得银行贷款。

当然，如果属于国家扶持的产业，如三农产业、流通行业及高新技术产业，可以相对容易获得金融企业的信贷政策支持。

银行目前对产业地产领域比较感兴趣，因为风险积累相对少，又是政府大力扶持的市场，不过，由于这个市场缺乏标准，很难比较精准的估值和评估风险，因此其态度较为慎重。

信托是信用委托的意思，这些年来，公众的投资、理财手段最常见的就是投资购房，其次是投资股市、基金，但风险不可控，并不为公众所喜，而存银行收利息显然又太低。其实，投资信托是公众投资理财的一种不错途径，收益率相当可观。当然，这是题外话。

信托就是“受人之托、代人理财”意思，即信托公司作为受托人向社会投资者发行信托计划产品，为需要资金的企业募集资金，由其产生的利润支付投资者信托本金及其红利。

这是常见的地产融资形式，是占产业地产商群体最大比例的融资形式，其特点是融资门槛低，选择面广，数额巨大，一直是产业园区开发商最为倚赖的融资手段，不过，融资成本高于银行贷款。

二、基金融资

也就是产业基金融资，近年来，产业基金得到长足发展。部分私募基金投资者已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8-10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。

近年来，密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。

当下在中国产业地产领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地产，这个从普洛斯频繁的物流地产基金案例当中已经体现得非常充分。此外，针对综合性产业园区开发类的基金也开始逐渐成熟起来。

三、夹层融资

夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。是一种无担保的长期债务，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息。在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。例如，做房地产夹层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。

这种融资方式，股债间可以灵活变换，可谓“进可攻退可守”。产业地产领导者华夏幸福基业，就非常擅长这种灵活机动的融资形式。

四、债权融资

也可以称为“债权转让式融资”。这是一种较为常见的融资形式，即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方，相当于以一定的成本提前回收了这部分现金，加快了债权盘活和资金周转速度，很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。

五、债务重组

这是一种巧妙的融资方式，债务快到期了，就来个乾坤大挪移，将这笔债务转让给别家，相当于延长了还款日期，或者说就是又借到一笔新的融资。

六、永续债

银根紧缩的环境下，被称为“债券里的股票”的永续债开始活跃，受到企业追捧。由于永续债不设还款期限，同时可不计入公司债务，企业可在进行高额融资的同时规避负债率被拉高的风险；对于投资者来说，利息较高的永续债可为其提供长期而稳定的现金收益，堪称双赢。

七、园区PPP

园区PPP是基于产业园区这种公共服务产品的政企合伙模式，其本质仍然是一种融资手段。

PPP模式是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，这是一种以各参与方的“双赢”或“多赢”为合作理念的现代融资模式。其典型的结构为：

政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司(SPV)签订特许合同(SPV一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司)，由SPV负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使SPV能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。

如果政府和产业地产商能够灵活运营PPP模式，双方能够从这种融资模式中大为获益。

八、售后回租式融资租赁

售后回租是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。

售后回租可选择的标的租赁物范围广，比如可将土地一级开发的地下管廊等设施进行评估出售给投资公司，约定期限回购，并按年息比例支付租金。  

九、REITs

即房地产信托投资基金。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

在海外市场，REITs产品几乎一半的规模都投向工业地产，尤其是物流仓储。从本质上，产业地产最核心的部分应该是收租性物业，但在国内还远远未到这种成熟的阶段，这也跟现实的金融环境不支持有很大关系。近年来，市场逐渐成熟，已经有万科前海企业公馆这种产业园区类REITs产品的发行，进行了一定的创新性探索。

国内产业地产虽然发展了较多的融资模式，但基本以债权融资为主。债权融资均需要在固定的时间点还本付息，这势必将在某个时间点对项目产生较大的资金压力，与产业地产长期持有，稳定经营的发展模式不匹配。

十、互联网金融

互联网金融是传统金融机构与互联网企业利用互联网技术和信息通信技术实现资金融通、支付、投资和信息中介服务的新型金融业务模式，已经日益成为一种新兴的金融创新模式和企业融资渠道，但由于相关法律法规不健全、监管存在漏洞、互联网金融企业风险控制能力较弱等原因，近年来也频发恶意违约，造成了巨大的风险，国家正在不断对互联网金融加强监管。

十一、公司债

无论是A股还是在港股都有发债融资的渠道，A股有企业债、公司债、短期融资票据等等，现在还新增加了“一带一路”公司债，而在香港资本市场则有“点心债”、可转债、优先票据等。

十二、ABS（资产证券化）

资产支持证券（AssetBackedSecurities，ABS）又叫资产证券化，是以一定现金流为依托，将其进行结构化包装，形成可以上市交易的证券化产品的过程。其整个交易过程主要涉及原始权益所有人、特殊目的载体（SPV）、投资者几方，同时涉及相关中介机构。权益所有人将资产（通常为现金流）出售给特殊目的载体，特殊目的载体经资产结构化整合向投资者发行证券，收回现金付给权益所有人，在以后的年度以每年的现金流支撑证券本息的偿还。在企业的资产证券化业务之中，所出售的并不是企业的某项资产，而是未来的现金流量，更确切的说是企业拥有的收取某项费用的债权。

目前，随着中国物业租赁模式的兴起，和存量资产时代的到来，资产证券化繁荣的时机已经日趋成熟。尤其是产业地产领域，一个产业园区，无论是在开发还是运营阶段，都会基于园区物业载体产生预期的现金流，包括一二级开发的收益权，未来租金和服务的打包收益权等等，以及园区相关的设施、物业的升值收益等等，都是潜在的资产证券化标的，如果能够对接金融工具，无疑是很好的资金退出途径。

另一方面，往往大型产业园区投入资金量动辄上亿甚至更多，对资金成本比较敏感，可以考虑资产证券化的可能性，而一些园区投资运营者不想长期持有园区资产，想增加资产周转率，也有动力选择通过资产证券化实现一部分资金的腾出。

目前国内产业园区领域为数不多的几个ABS产品，都属于基于园区现金流的证券化（轻资产式租金收益权ABS——也就是未来几年园区产生的租金收入打个折扣做证券化，既不看物业评估，也不做股权过户。目前还没有走到基于股权的重资产模式证券化（类REITs）以及基于物业抵押形式的贷款证券化（CMBS）阶段。

十三、财务性引资

一般来讲是让渡自身一部分股权来吸引真金白银进入，财务性投资者不会参与到具体的经营管理之中，仅享受财务投资的收益。当然，财务性投资者的产业、资源背景也会对融资方有更多的裨益。短期让渡自己的利益，当然是未来能够换回更多。

十四、战略性引资

战略性引资，就不是简单的财务性股权融资了，入资方是要实实在在参与经营管理，并按照持股比例享受经营收益的。有的战略引资，往往在现金之外还有更深更广层面的战略互补性合作。

十五、定向增发/配股

仅限于上市公司的再融资策略，在2018年中央政府严控房地产再融资、以及港股产业地产概念持续低迷的形势下，这种定向增发或配股途径并不容易操作，能够完成增发的大多是与商住项目关联较小的国资背景的产业地产上市公司，其定向增发的目的也不是为了拿地，更多是投向已经开发的园区项目，或者是符合混合所有制改革大背景的战略性引资考虑。

十六、应收账款收益权转让

类似于债权融资，就把未来要收到的钱提前先卖给金融机构，以一定的融资成本提前回流现金，典型就是华夏幸福对地方政府享有的应收账款收益权转让。

十七、银行承兑

很多人会对银行承兑这个概念感到陌生。其实通俗一点讲，银行承兑有点类似于企业版的信用卡。办理的银行首先会对企业有一个极为苛刻的审核，通过审核后就会给一个信用额度，企业就可以在这个额度内办理银行承兑汇票，预存一定（一般是50%）的资金，还要付一定的手续费，但总体来讲比其他融资便宜些。银行承兑汇票最长期限为六个月，办理完银承，企业就可以用银行承兑汇票去付它的货款或者工程款，但是等到银承到期日时，企业必须需要把剩下的50%的款还上，否则会受到严厉的惩罚。

十八、股票质押与对外担保

在很多民企上市公司身上体现得非常明显的路数，比如荣盛发展。严格来说，这个股票质押和对外担保都不算上市公司的融资行为，前者是它的两大股东荣盛控股、荣盛建设的行为，后者是荣盛系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与荣盛发展的融资息息相关，我们也在这里把它们列入进来。

在荣盛发展及其下属公司的很多融资中，荣盛控股以及实际控制人耿建明都附有连带担保责任，再加上荣盛控股自身的业务和投融资也需要大量的质押融资和各类担保，主要抵押物就是主要靠荣盛控股与荣盛建设手中持有的荣盛发展股票。

十九、委托贷款

委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银行的利息，B拿到钱；另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。

由于这些年作为“影子银行业务”的罪魁祸首，委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫，自身也蕴含着很多潜在风险，故而一直受到银监会的强烈打压，2018年开始基本已经被叫停。

二十、金融战略联盟

这种所谓的战略联盟有两种形式，一种是大集团内部的资源整合式联盟，比如招商蛇口就和招商银行签订合作框架，重点之一就是支持招商蛇口的产业园区融资以及园区内的入驻企业金融服务；平安不动产在物流地产的操作时，也获得平安集团强大的金融资本支撑；有“民间版中投”之称的中民投，其未来运作的产业地产也是典型的金融式操作，其中民生集团的庞大金融资源后盾不可小觑。