从松山湖北站前往中集产城松山湖数字产业园区的途中，经过东莞四所高校，行人中不少背着书包或拿着课本的学生。借着高校群的优势，不少产业园运营商前来扎营驻地，其中包括华为和中集产城。

初始车流较为稀少，当隐约能看到华为尖顶塔楼时，车辆逐渐变多起来，也说明离目的地不远了。

10月23日，松山湖中集产城数字科技产业园正式开园。据介绍，该园区定位为数字科技创新高地和产业集群，总规划面积约47万㎡，预计2022年完成全部招商，将进驻智能科技企业200家，年产值可达100亿元。

次日上午，中集产城召开了媒体交流会，中集产城集团副总经理张一平、战略研究中心主任王英杰、东莞城市公司总经理马鹤鹏等管理层出席了活动。

在长达两个半小时交流中，中集产城管理层的话题从产业园区的演变过程渐进到目前发展现状，再到未来前景以及公司的前世今生。话题之外，我们可以看到在四十余年的产业园发展史中，作为“新生力量”的中集产城在讲述一个自我蜕变的故事。不过，故事中有希望，自然就有误解和焦虑。

“中集产城一直反复提醒自己做什么，不做什么，一直在强调自己做的不是产业地产，而是园区；做的园区不是二房东，更不是地产。”中集产城联席总经理王永飚在会上说。

故事：引战之路

作为中集集团目前八大业务板块之一，中集产城成立于2003年，前身为中集地产，主要从事传统地产开发。于2015年3月份，其完成更名后，在开发业务的基础上逐渐转向产业园区的开发建设和运营。

实际上，从成立到完成更名期间，房地产开发业务在中集集团的业务比重中微乎其微。这业务营业收入也长期处于末位。

毫无疑问，转型已经迫在眉睫。对此，张一平坦言，因为集团是传统制造业背景、制造业的企业文化和价值观，包括它的机制。

“这和传统开发业务的机制市场规则是不一样的，因为中集毕竟是传统制造业为主，所以已经下决心不想做传统房地产了，想做产城融合。”

不过，观点地产新媒体了解到，早于2013年9月16日，中集产城就开始探索产城融合业务。彼时，应深圳市城市更新需求，中集集团与东莞市政府达成全面合作，分别将南方集装箱厂、坪山车辆厂迁址至凤岗、望牛墩。

随后，中集集团又获得松山湖高新区一宗503亩地块，并建成了第一个产城融合项目“中集智谷”。中集产城管理层介绍，该项目总投资额60亿元，大概建筑面积53万㎡，园区是35万㎡，需配建18万㎡人才配套住宅。其中，A区第一期于2015年底入伙。

直到更名后，中集产城才在江门新会落地第二个园区项目“中集智库”。该项目占地3.34万㎡，规划总建筑面积10.54万㎡，总投资额约5亿元，计划分三期开发建设。目前，一期工程已竣工，建筑形态为多层和高层办公用房，建筑面积1.22万㎡。

谈到上述两年缓慢探索经历时，张一平再次感叹，传统制造业与产业园区开发在思维和机制上有着巨大隔阂。

“受制于传统制造业的体系，这个机制、文化还不是太匹配，对产城融合产业园区的开发思路还不是掌握得清楚。更名后，集团还是想迅速把它做起来，但受制于内部环境，以及人才结构等外部环境，这几年除了这两个项目以外没有太多的发展。”

那时，中集产城一直在思考的问题是：“机会在哪里呢？”

答案是：“碧桂园”。

为什么是碧桂园？

张一平解答道：“禹总(指中集产城董事总经理禹振飞）当时有两个想法，第一是希望引入外部力量突破固有的机制和体制，同时集团历史遗留用地都在前海、太子湾、上海宝山、坪山等一线城市核心地带；第二是产城融合的核心能力一定不在建设能力，一定不在盖房子的能力，我们的能力一定在产业资源的集聚，就是怎么集聚产业资源去招商、运营、服务。”

于是，2016年9月份，中集集团与碧桂园签署战略合作协议，将在地产、模块化建筑、物业配套服务如立体停车库、电商等领域达成战略合作伙伴关系。将近一年后，碧桂园以9.3亿元正式入股中集产城，成为了第二大股东，持股比例达25%。

而在2017年期间，碧桂园开始“加速跑”，该年末在合同销售金额、合同销售面积、毛利、销售收入以及股东应占核心利润等方面均录得大幅度提升。也在这一年，碧桂园一跃到行业销售规模第一名，并成为首个销售金额突破5000亿元的开发商。

中集产城管理层告诉我们，碧桂园战投进来时，公司引进了碧桂园的“双享”机制和专门成立了两个部门：做开发的碧桂园团队、负责招商运营和产业资源的产能事业部；也带来三点明显的突破，即原有体制和机制的突破、品牌力的突破和资金实力的提升。

引战的效果也很明显，中集产城驶入了“快车道”。

2017-2019年三年间，中集产城盈利规模实现了从十亿级别到近百亿元的突破。期间，产城融合项目也在全国各地遍地开花，其中2018年在深圳获得前海国际中心产城综合体项目、光明低轨卫星物联网产业园；2019年获得上海美兰湖、深圳太子湾以及顺德军民融合产业园等项目。

目前，中集产城已进驻深圳、东莞、上海、顺德、惠州等10个城市，运营项目达20多个。

王英杰透露，未来公司会在三年实现20城市的布局，目前目标实现多半。同时，作为配套服务业会聚焦在“2+X”的区域，“2”即粤港澳大湾区和长三角一体化的区域，“X”即在上述两个区域与其他企业进行区域协同。

产城融合不是产城地产

不过，中集集团内部有“两道红线”，即板块资产规模不能超过集团的20%，负债率不能超过65%。但实际上，碧桂园入股两年后，中集产城在2019年下半年的资产规模已经即将接触第一道红线。

在“红线”压迫下，轻资产成为了中集产城另一条探索之路。于2019年半年工作会议中，其提出“轻重并行”的策略。其中，于23日开园的东莞松山湖中集产城数字科技产业园为其首个管理面积超过20万㎡的轻资产项目。

王英杰表示，在“轻”方面将尽快输出中集产城运营品牌体系，未来实现400万㎡的运营规模，并通过轻资产运作支撑产业集群的发展提高产业的质量和数量，以支撑重资产项目的拓展。

但这不能从根本上解决问题。

于是，“出表”与“新战投”双双而至。今年10月9日，中集集团再次为中集产城引入主要从事文化产业开发、运营的曲江文投，持股比例为25%；同时，碧桂园计划增资中集产城股份比例至30%。

而完成上述动作后，中集产城也将“完成自由放飞”。

关于引入曲江文投，张一平告诉观点地产新媒体，直接原因是公司在江苏扬州已经获得一个面积达10.88平方公里文旅产业项目，需要引入曲江文投这类企业进行开发合作。深层原因是，目前公司下一步战略是“6+X”：“有一半是和中集传统的业务相关，但有一半是没有的，其中文化创意是重要发展产业之一。”

中集产城透露，在中集产城的构思中，公司想要构建的是类似于万科的股东结构。“我们有一个相对的大股东，但是没有绝对控股的股东，然后有若干个有产业背景的股东相继引进来，所以产城未来还会有新的引战。”

不过，中集产城三年间盈利能够完成从十亿元到近百亿元的突破，不少质疑观点认为，其是通过产业勾地的模式进行住宅开发、销售。同时，于2020年中期，中集集团房地产板块营收和净利润均录得较大幅度的同比增长。

对此，张一平回应称，2015年更名时，公司已经下决心不想做传统房地产了，并且将房地产开发的业务范围取消了。他又举例说道：“松山湖数科园中有18万平的人才房，这些不是拿去当房地产卖，是给入园企业的税收来捆绑。完成税收要求后，内部价加装修费用大概一万出头，但周边住宅大概卖到四五万一平。”

王英杰则补充道：“我们把主要精力放在‘产’方向，所以现在上海、扬州园区中的‘城’的部分，我们找到了金地集团、禹洲地产为合作伙伴。‘城’的部分让他们小股操盘，我们拿到的收益补贴‘产’部分。未来大方向也是专注于产，城部分通过商业手段找一些更适合来做的合作对象。”

张一平又在PPT分享中强调，产城融合是通过产业模式进行招商，以打造产业生态、运营服务吸引产业链集聚，地产模式作为辅助，并且配套不等同于住宅。而产业地产则是提炼产业以外的为卖点，靠地段、价格为诉求。

“产城融合不是产业地产。经常和政府勾兑是产业模式，除了报批报建要和政府勾兑，平常不用和政府勾兑的就是地产模式。”张一平说道。

交流会结束后，就中集产城IPO启动方面，观点地产新媒体进一步询问管理层具体计划，对方表示：“目前IPO只是一个长期计划，尚未进入三年筹备期，还没有明确的时间。”

去年5月份，金融政策开始鼓励和支持国家级产业园区进行开发主体IPO上市。去年年底，在上市路上奔赴了11年的中新集团成功上市，成为A股市场上以国家级开发区运营为主要业务的第13家上市企业，这也将是近十年来园区建设主体IPO的第一单。

不过，中新集团11年上市路途中，其一直在进行去房地产化。在目前监管政策趋严的形势下，中集产城若有进行上市的计划，未来还需思考如何化解这道“难题”。