为坚持和贯彻房住不炒基本定位，加强房地产市场管理，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，深圳市司法局于2020年9月17日就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》（以下简称“《办法（征求意见稿）》”）公开征求意见。

《办法（征求意见稿）》除对房地产开发经营、房地产经纪、房地产（土地）估价、监督管理等结合新形势、新情况进行修订完善外，还专章增加了“房屋租赁”的内容，将住房租赁市场统一纳入房地产市场监督管理体系，以期进一步完善房地产市场监督制度，提升房地产市场监管的法治水平。本文对《办法（征求意见稿）》的核心内容进行简要解读。

一、修订背景

（一）完善房地产市场监管政策

《深圳市房地产市场监管办法》于2010年9月1日实施，并于2017年进行修正，但随着深圳房地产市场的快速发展及变化，原有监管措施难以完全适应当前监管形势。2018年11月，深圳市规划和国土资源委员会、深圳市人民政府法制办公室发布了关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》意见的通告，后由于机构改革、监管职能调整等原因，该征求意见稿未能正式出台。

深圳市结合其在房地产价格监测与引导、市场信息披露与监管、行业信用管理等方面的良好经验，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，于2020年重新启动《深圳市房地产市场监管办法》修订，以期通过完善政策规定，为“房住不炒”提供法治保障。

（二）规范住房租赁市场监管措施

《深圳经济特区房屋租赁条例》自1993年实施，历经4次修订。随着我国社会主义法律、法规不断完善，《深圳经济特区房屋租赁条例》中许多内容已被《合同法》及相关规定所覆盖，部分内容及制度安排与政府“放管服”改革相悖，该条例于2015年8月27日被废止。

但深圳房屋租赁市场极其活跃，房屋租赁在解决居民住房问题中具有重要作用。在近几年大力培育和发展住房租赁市场的政策引导下，大量企业进入房屋租赁市场，在蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也出现了租金上涨过快、租赁市场管理混乱、租金缺乏有效监管等问题。尤其是长租公寓等新业态面临更多的新情况和新问题，亟需有力的监管和制约。

《深圳经济特区房屋租赁条例》废止后，深圳市虽先后出台《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》等规定，但缺乏具体可行的监管措施，未能对租赁市场进行有效的管理。此次《办法（征求意见稿）》将房屋租赁纳入房地产市场统一的监管范围，有利于房屋租赁市场的稳定与发展。

（三）深化“放管服”改革的需要

随着“放管服”改革的深化，房地产市场监管职能也进行了相应的调整，如国务院取消了房地产经纪人资格管理制度、深圳市取消了房地产行业年检制度等。《深圳市房地产市场监管办法》已实施近8年，相关规定亟需结合新形势和要求进行修订完善，以促进房地产市场平稳健康发展，落实国家“房住不炒”的目标要求。

二、“房住不炒”政策下完善房地产开发的监管措施

针对房地产开发及销售中的违规现象，《办法（征求意见稿）》结合近年深圳市房地产市场监管实践、根据住房和城乡建设部有关要求进一步修订了相关监管制度，主要如下：

（一）增加房地产预售许可申请条件

《办法（征求意见稿）》明确要求房地产开发企业在申请预售许可前，应提前将拟预售的商品房项目向市主管部门申报纳入预售计划。同时，若房地产开发企业在土地使用权出让合同约定的竣工日期未实际竣工，主管部门将不予受理商品房预售申请。

（二）完善商品房销售信息公示制度

《办法（征求意见稿）》除原规定需要公示的内容外，进一步明确销售中心应公示深圳市房地产诚信信息查询方式、受托房地产经纪机构的委托书及受托房地产经纪机构的备案证书、安全生产指引、投诉方式和途径等。

《办法（征求意见稿）》规定，对于销售商品住宅的，应当在销售场所显著位置公示商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书示范文本以及不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺；商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的，应当在销售场所醒目位置以书面形式或者在网络销售平台说明所销售商品房的建筑隔音情况、可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施等。

《办法（征求意见稿）》对销售信息公示制度的完善有助于规范商品房销售行为，保护消费者的合法权益。商品房的周边环境对消费者而言十分重要，提前公示商品房周边污染及噪声情况，对减少房地产开发企业与消费者之间的争议有积极意义。

（三）强化房屋质量保修责任

对房地产开发企业在保修期内提前注销的问题，《办法（征求意见稿）》要求房地产开发企业向购房人提供的商品住宅质量保证书中应同时明确房地产开发企业发生破产、解散等情况后的房屋质量保修责任承担主体，并附具该责任主体提供的承诺书。

《办法（征求意见稿）》此条的初衷在于压实开发企业的保修责任，避免在开发企业发生破产、解散等情况后商品房出现质量问题时无人可追责、无处可处理。但《办法（征求意见稿）》并未明确房地产开发企业指定的主体需要具备何种条件，在被指定的主体出现破产、解散等情况后如何确保保修责任能够得到继续履行，此处仍需进一步完善。

（四）加强对开发企业销售行为监管

结合住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）的有关要求，《办法（征求意见稿）》在房地产开发企业不得损害购房人权益的行为中增加“限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款”及“通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房”两种情形。

同时，在房地产开发企业不得实施的不正当竞争行为中增加“商品房销售不予明码标价或者未按照备案价格明码标价，或者在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；违规为购房人垫付或者变相垫付首付款，有违公平竞争”等情形。

商品房市场上存在将“期房”当做“期货”炒作、收取高额“喝茶费”等现象，该等行为变相提高了商品房的销售价格，不利于稳定商品房市场，《办法（征求意见稿）》的规定为打击该等违法行为提供了依据，对稳房价具有积极意义。

三、“租售并举”定位下加强对住房租赁市场管理

《办法（征求意见稿）》结合同样正在征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》，根据深圳住房租赁的实际情况，专章规定了“房屋租赁”有关内容，其中住房租赁企业的监管、租赁合同备案及申报制度最值得关注。

（一）建立房屋租赁企业监管制度

自2018年杭州鼎家公寓暴雷以来，长租公寓已经经历多轮洗牌，但艰难探索中的长租公寓并未就此找到健康的商业模式。多数暴雷的长租公寓品牌存在采用“高进低出”“长收短付”“租金贷”等较高风险的经营模式，严重损害广大承租人的合法权益，成为社会不稳定因素之一。对此，《办法（征求意见稿）》有针对性地建立房屋租赁行业监管制度、租赁资金监管措施，以期形成良性健康的租赁市场。

1.建立房屋租赁企业备案制度

《办法（征求意见稿）》明确在深圳市内开展住房租赁经营活动的房屋租赁企业在领取或变更营业执照之日起三十日内，需要至区主管部门办理机构备案。除营业执照、法定代表人或负责人身份证明、固定服务场所证明等材料外，还应当提供租赁资金监管账户和租赁资金监管协议。

需要特别注意的是，《办法（征求意见稿）》特别规定了自然人的商事登记义务，即自然人转租房屋间数达到十套（间）及以上的，应当依法办理商事登记并办理备案。

2.建立租赁资金监管制度

在当前长租公寓的“长收短付”的经营模式下，房屋租赁企业将其低成本获得的资金用于扩张，或为追求更高投资回报而将资金投入到股市等高风险的市场中。在出现扩张受阻，入住率不足或大量退租等市场波动、甚至投资失败等情况时，房屋租赁企业可能发生资金链断裂，进而无法向出租人支付租金，承租人将面临被清退的风险。

针对租赁资金缺乏监管的现状，《住房租赁条例（征求意见稿）》指出，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。《办法（征求意见稿）》据此设立住房租赁资金监管制度，由住房租赁企业与辖区内的商业银行签订租赁资金监管协议，设立唯一的租赁资金监管账户，由商业银行对房屋租赁企业收取的租金、押金进行监管。

《办法（征求意见稿）》设立租赁资金监管制度，有利于控制住房租赁企业的资金风险，对于租赁资金监管的具体细则仍需进一步明确，且具体监管细则应在监管和维护住房租赁企业利益之间寻求平衡。

3.规范房屋租赁企业经营行为

《办法（征求意见稿）》对房屋租赁企业的经营行为作了较为细致的规定，具体如下：

第一，加强房屋房屋租赁企业信息公示。《办法（征求意见稿）》要求房屋租赁企业应当将营业执照和备案证书、租赁合同示范文本、服务项目、内容、标准和流程、收费项目和计费标准、租赁资金监管账户、投诉方式和途径等材料在营业场所显著位置等进行公示。

第二，明确禁止实施违法经营行为及“租金贷”等金融性行为。除不得随意转租、发布虚假房源、泄露承租人信息、哄抬及克扣租金外，《办法（征求意见稿）》首次明确禁止强制、诱导承租人使用或者捆绑租赁贷款支付租金，在租赁合同中约定租赁贷款条款；禁止利用承租人或者房屋权属人名义套取信贷资金；禁止违规提供金融产品和服务。

第三，加强房屋租赁企业日常管理。如建立健全租赁信息查验、安全保障等内部管理制度，定期开展安全检查和维护等。

对于房屋租赁企业“高买低卖”和“长收短付”的问题，《办法（征求意见稿）》中并未予以明确，但《住房租赁条例（征求意见稿）》 对此作了详细规定，若该等规定最终能够通过并实施，未来可据此规定对市场上的相关行为进行查处。

（二）重启房屋租赁备案制度并设立房屋租赁信息申报制度

1.重启房屋租赁备案制度

随着《深圳经济特区房屋租赁条例》的废止，深圳市对于房屋租赁备案的具体规定正式结束。《办法（征求意见稿）》为加强对租赁市场的监管，对违法违规租赁行为形成震慑，重启了房屋备案租赁制度并细化处罚措施。

2.建立房屋租赁信息申报制度

根据深圳市城中村大量建筑不具有房屋权属证明的实际情况，《办法（征求意见稿）》规定，不能办理房屋租赁合同备案的，当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到街道办事处办理房屋租赁信息申报。

相较于《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，《办法（征求意见稿）》放宽了备案或申报时间，不再对未办理备案的当事人课以高额罚款。实行租赁合同备案和租赁信息申报并行的制度，有助于解决历史违建房屋无法办理租赁备案的民生问题，为住房主管部门更为全面地掌握房屋租赁市场信息提供有力支持。

四、“先行先试”指导下完善房地产监督管理机制

为更好的履行监督管理职责，《办法（征求意见稿）》对年报制度、商品房价格异常、租赁房屋参考价格发布等均作出了详细的规定。

（一）建立年报制度

《办法（征求意见稿）》明确市主管部门建立房地产行业年报制度，在深圳市注册的房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构都应按要求及时报送年度报告。未按照要求及时报告的可能面临被纳入失信名单，甚至注销资质证书或备案证书的风险。目前尚不能确认市主管部门对年报制度实施何种管理，如对于年报是否有特定形式要求、是否需要经过中介机构审定等，当然若由相关企业自主申报可能难以达到监管之目的。

（二）建立商品房交易价格异动监管机制

《办法（征求意见稿）》规定市主管部门和市场监管部建立房地产交易价格监测制度，对房地产交易价格波动异常的可采取必要措施，并可对相关房地产企业、经纪和估价机构、房屋租赁企业，采取约谈、书面报告、风险提示、暂停业务开展等措施；违反价格法律法规的，由市场监管部门依法进行处罚。

（三）建立存量房价格引导及租赁参考价格制度

存量房交易中不仅有经纪机构炒作，也出现了部分业主联合操控价格等现象，导致二手房交易价格出现较大的波动。《办法（征求意见稿）》对存量商品房价格建立引导机制，引导市场理性交易。

《办法（征求意见稿）》规定，市主管部门建立房屋租赁参考价格发布制度，定期公布不同区不同类型房屋的租赁参考价格。该条规定的租赁参考价格并不具有强制意义，对于租赁价格的调整难以具有实质影响。

五、结语

本次《办法（征求意见稿）》不但对既有监管措施进一步完善，也建立了不少新的监管制度。如增加预售许可证的办理条件、丰富销售信息公示内容、充实违法销售行为及价格垄断的具体行为等均是对既有制度的完善；结合深圳实际建立的房屋租赁申报制度、房屋租赁企业备案及资金监管制度、商品房交易价格异动监管机制等均属于创新。但个别制度是否能够切实有效的解决实践问题，仍然需要进一步观察。

总体而言，《办法（征求意见稿）》贴合深圳实际，敢于先行先试，结合监管新形势、新情况制定的相关政策将有助于提升深圳市房地产监管法治水平，促进房地产市场平稳健康发展。