在抗击疫情的这场“战役”中，AI（人工智能）等互联网技术的作用愈发凸显，成为一支重要的进击力量。AI 对地产的进击，并不止步于一个线上售楼系统，或是智能协同获客系统，其逻辑背后是一套“数智运营”模式下的管理革新。以下分别从新趋势、新价值、新方法等几个方面进行阐述。

1、从信息化、数字化到智慧化的发展进阶

房地产企业越来越重视业务数据的采集和应用，如何更好地将数据转化为创造价值的资产，有效推动智慧决策，成为未来发展的方向。在数智化发展之路上，房企通常要经历三个阶段：

第一个阶段是信息化。大部分房企在近10年间已完成了系统的信息化改造，实现了线下数据线上化、业务流程规范化和专业管理工具化。

第二个阶段是数字化。在过去的3-5年里，位于第一梯队的房企大多进行了系统的数字化升级，建立跨专业指标和运营指标的管理体系，实现业务的数据化。

这个阶段的主要工作和成果包括构建BI看板和风险预警，夯实主数据平台，改善数据治理，提升数据生产与运用的效率，最后形成战略、生产、运营的全面数字化规划。

第三个阶段是智慧化。系统可以通过数据分析来发现问题，通过数据的实时预警来提示风险，系统自动寻源来解决问题，实现智慧决策。

2、引入AI进行房地产数字化管理创新

AI有5个核心要素：第一，要具备海量的业务数据；第二，要有场景，场景就是应用需求；第三，要有算法模型，并根据算法模型来重构软硬件；第四，要有技术，包括硬件、软件等；第五，要能自主学习，不断改进算法。

房企可以尝试引入AI的概念和技术，以创造价值为目标和驱动力，构建数据模型，进行数据的采集与分析，最终指导运营和决策，满足客户需求，将数据真正转化为财富，这是房地产行业数字化管理创新的逻辑。

3、基于AI的新需求推动数智化方案的完善

现在，房企对运营效率和管理精细化都提出了更高的要求，其中一些新的需求与AI相关，比如自动测算拿地、自动设计出图、自动规划战略、自动化运营、自动出财务报表、自动测算收益、自动积累企业经验数据等。

在实践中，新的需求会不断提出，持续推动技术的升级和方案的完善，比如在制定城市扩张战略时，有的房企由于不熟悉候选城市的规划要求，希望系统能根据不同城市的要求来进行项目规划，实现全部自动出图，这些在不远的将来都可以实现。

数智化管理为房企带来的价值主要体现在两个方面：一个是为策划、设计、建造、采购、销售各业务板块提供专业工具和支持；另一个是利用数字化分析及展示工具，打造企业管理决策的智慧化能力。

数智化管理的目标是在拥有海量数据的基础上，打磨数据的颗粒度，增强数据的时效性，不断刷新经营指标，最终为决策提供依据，为企业创造价值。

1、提供专业工具，完善解决方案

数智化管理能提供专业化的工具。以自动测算拿地为例，有的房企希望在城市地图中点击任一区域，能直接显示出周边所有地块信息、楼盘出让情况、拆迁情况，有助于企业进行一级土地开发和旧改的投资测算和策略制定。

有的房企提出更高的要求，希望能通过系统自动测算出拿地时机、竞拍策略和经营收益，并形成多样化的方案。

某地产企业在数智化系统升级计划中，对标准化工期进行了调整，思考如何在标准化之外让工期更加合理。

借助数智化技术，该企业在探索系统的自主学习机制，让每一版的计划在系统中能够实现自主学习，输出更适合各个区域项目的合理化、差异化、个性化的周期。

2、监控财务指标，实现资金动态盘点

房企需要实时监控经营指标，掌握财务经营状况，数智化管理系统让资金动态盘点成为现实。

在系统中，决策层可以直观看到集团和项目的投入资金和结余数据，对投资收益进行动态盘点，预测1-2年的动态经营情况。

此外，很多房企都实行了项目跟投制度，让员工也转变为投资者，他们都希望随时查看投资收益，了解投资项目的进展，掌握已经收回和预期获得的收益情况，这些都能通过数智化管理系统来实现。

3、搭建数据资产管理平台，指导战略运营

房企的主数据平台可以为设计、计划、销售等业务部门提供运营支持，打通各条业务线的信息壁垒，有助于决策层从大运营的视角来制定年度经营目标、三年盈利规划，进而指导和实现战略目标。

转创数智参考时下流行的数据中台概念，以大数据技术平台作为基座，建立统一标准的数据治理和全链路数据生命周期管理体系，形成数据资产管理平台。

据此打造的数据分析和数据开放服务平台，用于支持前台的业务交互，促进共享与协同，从而形成业务管理系统、项目全生命周期管理系统、货值管理系统、三年盈利规划、集团战略规划与全面预算、动态BI与智慧化决策管理的层递式产品架构。（如图1）

图1 决策管理平台产品架构示例图

转创数智的数智化运营管理解决方案，核心内容就是数据化经营管理，智慧化经营决策。借助数智化系统对业务生产的数据进行集成、分析，生成数字化指标，动态展示项目运营及公司经营情况，实时刷新完成值与计划值的差异并提示风险，驱动业务管理的完善，形成数据流的完整闭环，帮助房企及时应对市场变化，推动智慧化决策，实现真正的大运营管理。

1、用数智手段实现运营管理中的“横向协同”和“纵向落地”

系统可以帮助房企汇总纵向和跨专业的数据，并在同一个时间轴打开，实现“横向协同”和“纵向落地”。

一方面，开发、销售、成本等业务板块可以达成横向协同，有效关联各项指标和数据，实现数据在各业务部门的有序流转，让数据更加全面和准确。

另一方面，项目运营过程的货值监控管理需要深入渗透到相关的业务管理中，从拿地调研开始，对项目启动、开工建设、开盘、回款、现金流回正等重大节点进行管理，贯穿策划、设计、销售等阶段，实现运营管理的纵向落地。

2、用数据找到解决问题的途径，让数据变成创造价值的资产

数智化运营并不单单是数据的汇总和展示，更重要的是能通过数据发现问题、分析问题，进而制定解决方案。

绩效考核关乎每个人的具体利益，在房企的实际操作中往往存在指标选择、责任归属方面的争议。考核并不是单纯为了追责，而是暴露问题、解决问题。

例如某企业发现当月回款没有达到计划要求，系统可以帮助决策层穿透关联指标来查找原因。通过系统分析，决策层发现是银行抵押放款条件改变导致回款减少，据此可以及时调整后期的现金流、开发、销售策略，实现经营管理的动态化和智慧化。

3、协助房企灵活应对市场变化，积极主动调整策略

项目运营过程中，时常面对市场改变和决策调整需要进行敏感因子的压力测算，以确保经营指标的可靠性和经营决策的科学性。

在拿地阶段，可以在系统中输入项目基本条件和环境基本假设进行投前测算，在项目运营中通过敏感性分析对投资回报、项目动态经营指标进行测算和动态监控，发现异常及时报警，形成投前测算到投后评估的闭环，帮助房企灵活应对市场变化，积极调整策略。（如图2）

图2 投前测算到投后评估的闭环管理示例图

4、为项目管理者赋能，提升管理能动性

数智化运营让数据一次录入后能多次使用，实现数据多维度的自动校核，提供策略包和市场经验数据库，自动预警、智能化问题寻源、数据管理责任自动推送到岗等功能也为项目管理赋能。

在具体实践中，可以借助系统打造出项目管理者的作战指挥地图，将涉及项目开发的各项经济指标、关键数据集中展示，并能将数据穿透，分析结果显示在系统界面以供决策参考，让项目管理者不再被动接受信息，提升了管理能动性。

从信息化、数字化到数智化，房企需要做很多工作，但只要遵循确立目标、数据采集和转化、建模、搭建平台这样的逻辑，一步步地去夯实基础、升级系统，就可以开启数智化运营管理的大门，用运营管理为企业创造更多的价值。在探索和实施数智化运营管理的过程中，房企要把握3个关键。

1、统一数据口径，解决各系统数据的接轨问题

由于房地产开发涉及很多业务板块，数据的收集是一大难点，缺乏完备、有效的数据体系，数智化运营管理就无从谈起。

首先，所有数据为业务服务，房企要明确收集大量数据的目的，能表达和解决什么问题；其次，数据采集要避免“孤岛化”，要打通各个业务系统的数据，统一数据口径；再次，打磨数据和指标的精细度，比如全景计划关键节点的颗粒度到栋，基于开发全周期的成本系统颗粒度到产品类型，基于时间周期的销售系统颗粒度到户，资金管理的颗粒度到凭证等。

2、建模型，保证业务逻辑的一致性

房企在设计模型时要依据业务的内在关联，兼顾不同阶段和业态进行测算，保证数据的一致性和灵活性。只有打造一个可靠的数字化系统，才能真正为决策提供依据。

3、建平台，数智化运营实现管理提升

转创数智根据某房企的系统改造需求，对原有的信息化系统进行升级，建立项目全过程投资管理系统，满足投资测算、项目运维和利润管理的要求。将计划预算系统升级为动态经营分析系统，完善经营考核系统和货值管理系统，打造集团战略推演和盈利规划系统，让数智化真正落地，提升企业的运营管理价值。（如图3）

数智化管理对整个地产行业的价值，就在于利用数智化技术，帮助企业提升整个价值链的决策能力，无论是可研决策、策划评审、设计方案，还是建造、采购、销售，每一个专业模块都需要依靠大数据来提升决策能力。

当前，企业管理决策的智慧化建设已经上升为国家战略，我们希望为企业提供一些智慧化的支持，让企业能够感受新技术的魅力。