田园东方田园综合体项目可行性研究报告_北京转创国际管理咨询有限公司

田园东方项目是由东方园林公司在无锡阳山打造以生态农业为主体的国内首个大型田园综合体项目。项目位于“中国水蜜桃之乡”无锡惠山区阳山镇，项目的是一个以生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区，宗旨是打造活化乡村、感知田园城乡生活，将生活与休闲相互融合。为原汁原味地呈现江南农村田园风光，选址于拾房村旧址。在原有村落格局较好保留的基础上，设计与改造性的田园综合体项目。

项目整体规划设计以“美丽乡村”的大环境营造为背景，总面积6500亩，其中3500亩种植水蜜桃。以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态环保的理念。是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，实现“三生”、“三产”的结合与共生。

区域板块包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群等。规划为典型的互融开发模式。

1、服务特色

特色专业的旅游服务和会员制度假体验服务，提供全面的生活和度假服务，是长三角最具特色的休闲旅游度假目的地之一。

打造特色文旅产业，包括婚庆公园、露天剧场、桃花源商业街、汤泉花语客栈等丰富的文旅产业，提供包括采摘、垂钓、庭院中的小型游憩设施、生物动力有机农场等服务。

加强慢行系统建设，包括步行系统、非机动车系统和水上观光系统三部分。

建设亲子活动基地，绿乐园包括白鹭牧场、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、蚂蚁王国、蚂蚁广场，以及窑烤区和DIY教室等。

2、产品组成

无锡东方园林的产品以主题游乐产品为引擎，高尔夫球会、四大酒店产品、住宅为核心，以文化、生态主题公园为配套，是典型的旅游超市模式。

3、客群分析

由于受到旅游客群5+2生活模式和农业产品季节性的影响，项目有明显的旅游淡旺季，有几个特点：

1、桃花季的客流量大，占到全年的游客量的50%左右

2、周末的客流量较大，其中休闲度假客占8-9成

3、国定假期客流量大，如十一黄金周、五一小长假等

4、在工作日和旅游淡季，项目利用配套的会议中心引入一些商务会议客群作为补充，比重大概只占到10-20%；而重头戏还是在于休闲度假客群，占到80-90%。

5、对置业客群来说，近80%的置业客群来自于无锡本地，周边城市（如苏州、常州等）占到20%左右。

4、运营与盈利模式

无锡东方园林项目打造生态、生产、生活的三生的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。

无锡东方园林项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式。后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。