产城项目策划需要对项目基本情况进行分析，包括地块情况（区位、四至、规划参数、开发强度、交通、资源等）、项目优劣势（区域产业情况、同类园区状况、政府政策等）进行分析，其后进行系统的设计与测算。
产城项目的核心是产业，产业通常以产业园为主，所以项目的定位，表述上常变成了产业园的定位，或者特色小镇的定位。
1、项目名称，围绕宏大或者热点概念，吸引政府支持与公众关注 在产业园区项目产城化趋势下，产业园需要一个宏大或者热点的概念。利用热点概念，获得政府的支持。当前，云计算产业园、高端制造产业园随处可见，但考察核心产业集聚度时，会发现超过30%的非常少，冠之以宏大或热点概念，主要是为了迎合政府需要，获得各种支持，特别是政策与补贴。产业园具体命名常见的有两种，一种是产业+产业园，如地理信息产业园；一种是产业+谷，如智谷、药谷，学习硅谷。2、产业定位，以产业定位为核心，明确功能定位，形成园区特色 产业的定位是以某2-3个产业为核心，构建生态，单一产业招商难度大，所以最好是搞3个主打产业的生态。核心产业集聚度的比例究竟多高为宜，要看产业、地区等因素，但根据实践，核心产业没有30%的集聚度，难以形成园区产业生态。如以大数据、云计算为核心产业，集科研、办公、商务展示为一体的绿色、创新产业园。3、思路口号，主要围绕政府或者地区产业的痛点，说明价值 战略定位，以园区定位为核心，但是在做策划时，会给园区一个延伸拓展的战略定位，主要是为了彰显自己园区高端、大气、上档次，以解决地区产业问题、帮助政府实现战略意图为目标，实质还是获得政府支持。如园区借助深圳战略新兴产业孵化培育的机遇，打造半导体产业集聚的高地，创高科技产业示范园、标杆园。4、战略目标，以定性目标形成冲击力，以定量目标满足政府考核 战略目标会分层，策划阶段以定性目标为主，但有些地方政府会要求签订定量目标。定性目标，第一，园区最终状态，如基地、目的地、高地等。通常也会冠以大目标，大口号，如全国医疗器械生产基地和流通中心、健康旅游体验目的地。第二，产业最终状态，产业链状况、产业集聚度等，如打造科研、生产与流通一体化的医疗科技产业集群。定量目标，对于政府土地有优惠、或者有专项扶持政策的产城项目，政府会规定一个每平米最低税收标准，作为硬性底线。 产城项目通常涉及到产业、商业和居住等多个城市功能的融合，各个功能分布和比例的合理性，影响到项目的投资收益以及后续的口碑。功能分区既涉及整体的商业、住宅、产业区分、又涉及产业内办公、研发、商务会展等的比例。1、项目整体的功能分区---产业和商业、居住等的协调 产城项目，产业园往往只是其中的一小部分，住宅项目、商业综合体、会展中心、科研平台、物流中心的比例要协调；有了住宅和商业，又需要考虑教育与医疗资源的匹配，在产城项目策划时要将功能分区纳入考虑。 2、提供的产业载体类型---为哪几个阶段的企业提供服务 针对不同阶段的企业，会有不同的载体匹配，相应的空间形态和服务等不同。如孵化器，企业高度成本敏感，以开放式办公、联合办公类为主，载体以大型开放空间与小型隔断办公空间为主。如果针对企业总部基地，则以高层写字楼或者独栋办公综合体为主，载体空间要大，不进行具体的分隔，由企业根据自身文化与需要来分隔。3、园区提供的配套服务---特色和真正贴合实际的落地服务 产业园提供的服务都很雷同，有基础的物业服务，也有一些高端服务，整体比较雷同，关键是各项服务如何真正贴合企业。常见的服务有物业服务、人才服务、企业管理服务、投融资服务、政务服务、科技转化服务、检验检测、展示空间等。比如深圳招商蛇口引入政务审批窗口、外国人签证审批窗口；又如有的园区，引入政府配套的子基金，接入香港金融资源，推动企业在香港上市。
在产城项目策划上，以前的模式是做客户群体筛选，即确定核心客户、主要客户与随机客户的思路。但是随着失败项目的增多，政府已经不满足于仅看到项目招商的方向，而是要求企业提出明确的产业集聚思路，由此策划加入了较多的招商与运营思路。 进行区域行业企业分析、客户需求分析、客户企业特征、客户来源分析，由此确定核心客户、主要客户、随机客户。产业园的核心客户选择常见有三类思路：一种是找细分领域的龙头。大型行业的龙头引入很困难，于是选择细分领域的龙头。二是找引入行业龙头的事业部或者区域总部。三是引入大量小型企业，比如引入战略新兴产业时，上规模的企业数量有限，于是采取引入大量快速成长期中小企业的方式。 初期产业导入是最为困难的事情，比较容易成功的有三种情况：第一，确定战略合作企业，即会作为最先进入的行业龙头企业，此类企业的引入基本上会要求较高的对价，如赠送的物业面积、长期的免租协议；第二，利用区域产业自发集聚的趋势。区域已经有大量企业，但是处于分散状态，正在产生集聚需求，而这种集聚还没有通过自然集聚形成，如广州轻纺交易园的发展就是利用了此类趋势；第三，专项优惠政策，在项目策划阶段，针对项目的基本情况和目标招商企业的特点，会争取针对投资主体与进驻企业的特殊优惠政策，比如广州电商产业园，通过给予入驻的电商总部企业大额补贴（根据税收情况），很容易引入一些中大型电商进驻。 区域产业的孵化或集聚，单凭龙头企业带动还是不足的，必须要有系统的预热与推动策略，此类主要是针对行业企业的痛点设计。如医疗器械行业有五大痛点，针对五大痛点，设计解决思路，匹配服务。如医疗器械行业审批周期长、审批难，通过市政府和行业主管部委沟通，设置审批绿色通道，会迅速带来企业的集中进驻。
策划阶段最好能纳入初设的部分思路，介绍项目的特色，因为政府主要领导会关注城市的美观、建筑的创新等因素，如天际线的设计，如果能有好的设计理念，绝对是巨大的加分项，如碧桂园的人车分流设计思路。同时，建筑设计也是最终载体落地的核心，究竟选择何种载体模式，每种载体的设计要求是什么等。
不同的产业，需要的空间载体类型不同。比如医疗器械，有以写字楼为主的办公型载体（湖南海凭医疗产业园），有以商铺为主的商务型载体（广州国览医械城），有以办公、轻型生产、展示商务合一的综合独栋模式（南昌进贤医械产业园），而医疗器械独特的销售方式，决定了第三种模式更适合行业，也更容易成功。而针对游戏、云计算等科技型企业的行业，其载体以密集的写字楼更合适。
