预售房款结转收入不能重复计提“三费”_北京转创国际管理咨询有限公司

案情：

　　江苏省某地税的检查人员在对某房产公司检查时发现，该公司2014年度取得商品房预售款16000万元，楼盘于2015年11月竣工，2014年收取的预售款10000万元中6000万元结转销售收入。该公司在计提业务招待费、广告费和业务宣传费三费时，2014年将10000万元计入基数，2015年度将结转的6000万元又作为销售收入计提三费，存在重复计提的问题。对此，税务机关做出调增应纳税所得额和补征税款、加收滞纳金和处以罚款的税务决定。

　　解析：

　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知〉的通知》(苏地税发〔2009〕53号)第六条规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。

　　分析上述规定，实际上全国各地国税、地税在转发国税发〔2009〕31号文件时，基本上都明确“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。”因此，未完工开发产品预售取得预售款，要么在预售年度作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，要么在完工结转收入的年度作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，只能作为一次计提三费的基数，不得重复计提。税务局机关对该房地产企业做出补缴所得税、滞纳金罚款的决定是合法的。

　　提示：

　　对于销售未完工开发产品取得的收入，预售时作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数计提三费的，开发产品完工转销售收入时，已作为计提基数的预售款应当冲从收入中剔除。企业对此业务最好设置台账，免得以后忘记收入调整而带来涉税风险。各省市应当按照各地文件规定执行，没有文件规定的应咨询一下当地税务机关，看是否可以参照执行其他省市文件执行，或者按税务机关解释执行。